老社區竟比新大樓會賺錢！停車場月收30萬、外牆廣告年收720萬

【M傳媒 房產中心／專題報導】

現在住社區大樓，24小時保全、健身房、交誼廳、電梯保養樣樣要錢，管理費每坪50元、80元甚至破百元，已讓不少住戶感到負擔。然而，有社區每坪管理費只收20元，甚至有大樓靠外牆廣告一年創造720萬元收入，還有社區把屋頂變成太陽能發電廠，賺到的錢拿來補貼管理費、整修建築，甚至發放住戶回饋金。

社區公共空間除了花錢維護，也能成為長期收入來源。 從停車場、屋頂到外牆，台灣已有不同經營案例，讓社區管理從單純收費，逐漸走向公共資產經營。

300戶社區管理費每坪20元！100個車位月收30萬

正業地政士聯合事務所所長鄭文在日前分享，一處鄰近捷運站、屋齡近30年的社區，約有300戶住家，管理費每坪僅20元，明顯低於周邊部分社區。

原來這棟大樓約有200個平面車位，其中100個由住戶依約定享有專用權利，另外100個則由社區統一管理出租。

以每個車位月租3,000元、100個全部出租計算，每月可產生30萬元租金，一年達360萬元，平均每戶每月相當於1,000元的收入分攤效益。

一戶30坪住宅，表定管理費每月只要600元，但加上社區車位收益分攤，相當於每戶每月有1,600元可供社區營運使用。

不過，360萬元屬於滿租情況的試算，實際仍須扣除相關成本。社區車位收入也取決於車位權屬、出租率與使用規約。

台北春秋大廈更狂！外牆廣告年收720萬

社區賺錢的方式還包括外牆廣告。

根據2020年媒體報導，位於台北市忠孝東路精華地段的春秋大廈，外牆廣告年收入高達720萬元，並利用相關收益支應約3,000萬元的外牆拉皮工程，減輕住戶額外分攤的負擔。

精華地段的大樓外牆具有廣告曝光價值，出租給廣告業者後，便能將建築外觀轉化為經常性收入。

不過，外牆廣告收益受到地段、廣告需求、建築條件及法令限制影響。720萬元為當年報導的收入，並非2026年已確認的最新實績。

屋頂也能生財！台北社區賣電年收近百萬

台北市大安區信義新城則把社區屋頂變成太陽光電場。

該社區共有144戶，2019年設置147瓩太陽光電設備，透過與台電簽訂的售電契約創造收入。

根據2026年《聯合報》追蹤，社區每年售電收入約80萬至90萬元。社區也曾將售電及其他工程節省的經費運用成果，轉為每戶每年1萬元的回饋。

除了收入，屋頂光電板也兼具遮陽、降低頂樓日曬及改善屋頂使用條件等功能。

宜蘭縣五結鄉也有17戶電梯公寓，在2021年設置約50瓩太陽光電設備，當時估計每年售電收入超過20萬元，規劃投入社區管理支出，降低住戶管理費負擔。

基地台、停車場、廣告都能開源！管委會還要注意稅務

除了停車位、太陽光電與外牆廣告，部分社區也透過出租屋頂設置電信基地台、電梯廣告及公共空間使用收費增加收入。

不過，社區經營公共資產必須先確認產權、規約與合法使用條件。

依《公寓大廈管理條例》第18條，公共基金來源包括起造人提列、區分所有權人繳納、基金孳息及其他收入，基金運用應依區分所有權人會議決議辦理。

若管委會對外出租屋頂、外牆等空間取得租金，也可能涉及稅籍登記及營業稅申報。

此外，第20條要求管委會定期公告公共基金與相關費用的收支、保管及運用情形。

公共空間可以創造收益，但收入必須透明，相關成本、稅務與維護責任也應納入管理。

管理費便宜還要看公基金！老社區最怕修繕費突然爆發

社區有額外收入，確實能減輕住戶日常管理費負擔，但建築物隨著屋齡增加，電梯更新、消防設備、外牆修繕、地下室防水與公共管線汰換，都可能產生龐大支出。

以每月30萬元車位收入的社區為例，若出租率降至五成，每月收入便剩15萬元，一年減少180萬元。

長期仰賴單一收入來源的社區，必須評估出租率、設備折舊與市場變化。

另外，管理費每坪20元，也無法直接代表社區整體持有成本較低。購屋族仍須查看管理費收支、公共基金餘額、未來修繕計畫及是否需要額外收費。

M編觀察：

台灣社區管理逐漸出現不同經營模式。有些社區以住戶繳納管理費為主要財源，也有社區利用停車位、屋頂光電及外牆廣告，建立額外收入。

從年租金360萬元的車位滿租試算，到春秋大廈過去720萬元的外牆廣告收入，再到信義新城持續多年的售電收益，都反映公共資產經營可以減少住戶負擔。

管理費低能吸引買家，額外收入有助於社區維持品質，而穩定且透明的財務管理，才能讓公共資產真正成為全體住戶的長期保障。

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