房貸回溫假象？新青安撐起近半市場 房市陷「政策獨熱、買氣急凍」怪象
【房產中心／綜合報導】
中央銀行18日公布最新房貸統計，數據表面回溫，卻難掩房市結構性降溫的現實。11月五大銀行新承作房貸金額達588.07億元，月增36.71億元，創下近三個月新高。然而，這股暖流幾乎完全由即將於2026年7月退場的「新青安房貸」撐起，其占比一舉攀升至45.15%。換言之，將近一半的房貸動能來自政策，而非市場本身，房市呈現「政策獨強、市場偏冷」的矛盾局面。
若回頭檢視交易基本面，冷意更為明顯。11月六都建物買賣移轉棟數年減19.7%，累計前11月全台交易量約18.5萬棟，寫下近八年同期新低。買方觀望氣氛濃厚，顯示即便有政策利多加持，實際進場意願仍然有限。
供給端的數據同樣保守。象徵建商推案信心的建築貸款餘額（土建融），11月年增率僅0.68%，幾乎停滯。市場解讀，在央行第七波信用管制未鬆手、營建成本居高不下、銷售去化速度放緩的多重壓力下，建商普遍選擇縮手觀望，寧可減量經營，也不願承擔過高庫存與資金風險。
面對房市僵局，央行同步宣布政策方向調整。自明年起，不動產貸款總量管制將回歸各銀行內部控管，不再設定年度硬性上限。央行總裁楊金龍強調，這並非鬆綁信用管制，而是從「總量管制」轉向更精細的「過程監理」，銀行仍須按月提報資料，並接受專案金檢，監理力道不減反增。
央行此舉被視為避免銀行在總量壓力下排擠首購族，尤其是在新青安已排除《銀行法》第72-2條限制後，盼能讓真正自住需求的核貸流程更順暢。然而，市場更關心的問題在於，新青安幾乎一肩扛起房貸市場，是否已形成「政策依賴症」。
目前新青安利率約2.3%，明顯低於一般房貸利率水準，公股銀行承作比重快速攀升，房貸市占率已突破五成。政策角色與市場角色高度重疊，使得房市價格訊號被扭曲，部分區域房價在成交量急凍下仍僵持不墜，形成「量縮價不跌」的怪象。
更大的隱憂在於退場風險。新青安確定於2026年7月結束，若屆時市場買盤仍未回溫，房市動能恐面臨斷崖式下滑。這也是央行多次強調，對房市調控成效「尚未完全滿意」的關鍵原因。
對自住購屋族而言，當前局勢充滿矛盾。一方面，建商保守推案、銀行審核回歸彈性，理論上有利於條件良好的首購族；但另一方面，房價仍處高檔，利率負擔不輕，稍有政策轉向，風險即全面浮現。
整體來看，11月房貸數據更像是一面鏡子，映照出房市在強力政策支撐下的暫時穩定。新青安如同一劑強心針，延續了表面交易動能，卻未真正解決高房價、低薪資的結構性問題。當政策逐步退場，市場終將回歸基本面，能否平順著陸，將考驗央行、銀行體系，也考驗每一位購屋者的理性與耐心。
