貸款卡關慘賠366萬！新竹女買3,665萬預售屋解約 違約金15%砍到10% 內幕全說了
【M傳媒／綜合報導】
買房貸款沒辦成，代價有多大？新竹一名女子2023年以3,665萬元購入新竹縣新埔建案，交屋前因貸款問題與建商爆發爭議，建商依約求償15%違約金、近550萬元。法院審理後認為買方並非惡意違約，最終將違約金酌減至10%，判賠366萬5,000元。這一刀砍下去，等於現省183萬元，但買方已繳的988萬元，仍拿不回全部。
央行打房打到三年前買預售屋的人？
根據新竹地方法院115年度訴字第368號民事判決，建案2025年9月取得使照後，建商通知女子須在20個工作天內自行辦理貸款，最晚10月30日前完成，但她未能如期辦妥。女子主張受到央行第七波信用管制影響，銀行直到11月底才拒貸。建商後續雖同意延長期限，但要求簽署「延後過戶切結書」，雙方再度發生爭議。
法院查明，女子12月1日曾表示願意簽署切結書，但直到12月8日仍未完成，建商後續將期限縮短至3日，要求她在一週內掏出2,567萬元現金尾款。至於女子主張另一家銀行已同意核貸，法院認為對話紀錄僅能證明「核貸可能性」，尚不足以證明已完成申貸，畢竟還涉及估價、核貸金額及對保等程序。
法院這理由讓她少賠183萬
不過，法院考量女子期間確實持續向銀行申辦貸款，並非惡意違約，因此將違約金從15%降至10%。關鍵就在這裡：買方不是擺爛不處理，而是真的貸不到錢。
對照高雄國泰建設案，葉姓女子購買總價近1億元房屋，因公設瑕疵拒繳尾款被解約，建商沒收近1,500萬元，案件打到最高法院發回更審後，更一審依財政部「同業利潤標準」計算建商淨利約958萬元，將違約金酌減至900萬元，同樣約當總價的10%。律師直言，這已經是近期法院第二次對內政部15%上限「動刀」。
建商先給寬限後縮短成 3天
判決揭露，建商原本同意給予1個月寬限期，但要求買方簽署「延後過戶切結書」，因買方未即時簽署，建商便將催款期縮短為3天，要求買方在一週內掏出2,567萬元現金尾款。這種「先給寬限、後又突然縮短期限」的做法，在法院評價違約金是否過高時，也成為建商自身程序可議的依據之一。
30天補正期保護條款本案用不到？
本案有一個極具警示意義的細節：法院認定買方是「自洽金融機構」而非「委託建商代覓銀行」，因此內政部定型化契約中「賣方應給予至少30天補正期」的保護條款不適用。
律師指出，這個區分的實務操作極其模糊。建商介紹了配合銀行，買方跟著跑，雙方沒有任何書面文件確認委辦或自洽，直到出事才發現，這個程序細節決定了30天緩衝期是否存在。這一步沒留下紀錄，30天的緩衝就憑空蒸發。
M編觀察：
15%到10%的酌減，看似是買方的部分勝利。但366萬元的違約金，對一個已繳近988萬消費者而言仍是實質懲罰。
法院酌減是必要糾偏，但制度解方是讓契約程序更透明、風險分配更對等，而不是讓每一個貸款卡關的消費者，都必須走進法院才能拿回自己的錢。
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