賣房賠錢也要報稅！別以為沒賺就沒事 這筆虧損3年內還能幫你省稅
M傳媒房產中心
近年房市進入盤整，有些地方房價漲不動，甚至開始出現屋主認賠出售的情況。不過，很多人都有一個錯誤觀念，以為房子賣掉沒有賺錢，就不用申報房地合一稅。
這樣想可就錯了。
台北國稅局提醒，只要出售的房子屬於房地合一稅課稅範圍，不管最後是賺錢還是賠錢，都必須在完成所有權移轉登記次日起30天內申報。
而且，賣房產生的虧損並不是完全沒有用。只要經過國稅局核定，未來3年內如果又賣其他房地產賺錢，這筆虧損就可以拿來扣掉一部分獲利，幫自己少繳一些稅。
賣房賠錢更要申報，不然連抵稅機會都沒了
房地合一稅從2016年上路後，個人出售適用新制的房屋、土地，不論有沒有賺錢，都要辦理申報。
很多人只知道賣房賺錢要繳稅，卻不知道賠錢一樣要報。結果不但可能因為逾期或漏報被處罰，還會白白浪費未來可以拿來抵稅的權益。
房地交易到底是賺還是賠，不是只用售價減掉當初買價這麼簡單。
計算時還可以扣掉取得房屋、改善房屋及出售過程中所支付的相關成本與必要費用，例如仲介費、代書費、履約保證費及相關規費。全部加進去計算後，才是真正的房地交易所得或損失。
帳面賺50萬，算完費用反而賠100萬
國稅局曾舉例，甲先生在2019年10月用1,850萬元買進一間A房地，到了2021年1月，以1,900萬元出售。
單看買進與賣出的價差，好像賺了50萬元。
但甲先生在買賣過程中，另外支出了取得、改良及移轉等相關費用共150萬元。把這些成本算進去後，他不是賺50萬元，而是實際虧損100萬元。
後來甲先生在2023年12月又賣掉另一間B房地，這次賺了300萬元。但他申報時忘記把之前A房地的100萬元虧損拿來扣抵，經國稅局通知後才補正。
原本300萬元的獲利，在扣除前一次100萬元的虧損後，只剩200萬元需要課稅。依該案例適用的45%稅率計算，稅額從原本的135萬元，降到90萬元，整整少繳45萬元。
所以賣房雖然賠錢，但只要有依法申報並經國稅局核定，這筆損失未來仍有機會派上用場。
虧損只能抵賣房獲利，不能拿去抵薪水
不過要注意，房地交易虧損不是什麼所得都能扣。
它只能用來抵減其他房屋、土地交易產生的所得，不能拿去抵薪資、股利、租金或其他綜合所得。
而且這筆虧損也不是永久有效，只能在發生交易日後3年內使用。
例如今年賣房賠了100萬元，未來3年內又賣掉另一間房，賺了150萬元，就可以用之前的100萬元虧損扣抵，最後只剩50萬元要計算房地合一稅。
但如果接下來3年都沒有其他房地交易所得，這筆虧損就無法再繼續保留使用。
仲介費、代書費可以列成本，但收據千萬別丟
不少屋主會問，賣房過程中支付的仲介費、代書費及其他支出，到底能不能列入成本？
原則上，只要是和這筆房地交易直接相關的必要費用，都有機會列入計算，例如仲介服務費、代書費、登記規費及履約保證費等。
但重點是，一定要拿得出證明。
發票、收據、匯款紀錄、契約及相關單據都應該保存好。若申報時只說自己曾經付過這些費用，卻拿不出任何證明，國稅局就可能不予認定，原本可以增加的成本或虧損，也可能因此被打折。
不要以為賠錢就不用報，漏報還是可能挨罰
無論賣房是賺是賠，都要在完成所有權移轉登記次日起30天內辦理申報。
曾有民眾用650萬元賣掉一間2017年以700萬元購入的房屋，因為認為自己已經賠了50萬元，不可能需要繳稅，所以乾脆沒有申報。
結果被國稅局查到後，仍遭裁處1,500元罰鍰。當事人雖然主張自己不知道「賠錢也要申報」，但國稅局仍表示，不能用不知道規定作為免除申報義務的理由。
所以，賣房已經賠錢夠心痛了，千萬不要因為沒有申報，再被罰一次，甚至連未來抵稅的權益也一起丟掉。
屋主只要記住兩件事：第一，房子完成移轉登記後，不論盈虧都要在30天內申報；第二，買房、裝修及出售過程中的發票、收據與匯款紀錄都要妥善保存。
現在的虧損，未來3年內可能就是幫你省稅的重要工具。若不確定房屋是否適用房地合一稅，或不知道成本、費用該如何認列，最好在申報期限前先向國稅局、地政士或會計師確認，別讓自己的抵稅權益跟著房價一起蒸發。
