房客租補通過，房東就成為公益出租人？小編：通常會自動認定，但這幾點要注意

日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

很多房東都會問：「房客申請租金補貼通過後，我是不是就自動成為公益出租人？」

答案是：通常會。

只要房客符合租金補貼資格並通過審核，出租住宅的所有權人，原則上會由地方政府依規定認定為公益出租人，房東通常不需要另外申請。

不過，日盈小編要提醒，這裡說的「自動」，是政府收到租補核准資料後，會接續辦理公益出租人認定，不代表房客一收到核准通知，房東當下就完成全部程序。

如果租約上的出租人、房屋所有權人、建物資料不一致，仍可能需要補件或進一步確認。

怎麼查自己是不是公益出租人？

最直接的方式，是使用內政部國土管理署提供的公益出租人查詢系統，依網站要求輸入房東身分資料與出租房屋資料，確認是否已完成認定。

房東也可以向房屋所在地的住宅主管機關或地方稅務局查詢。

另外，每年收到房屋稅單時，也可以看看房屋適用稅率。公益出租房屋原則上可適用1.2%優惠稅率。

但要注意，符合條件的自住房屋也可能適用1.2%，所以不能只看到稅單上寫1.2%，就百分之百確定自己是公益出租人。還是以官方查詢結果最準確。

租約上的出租人要和所有權人一致

公益出租人的認定對象，原則上是出租住宅的所有權人。

如果房屋登記在太太名下，租約卻由先生以自己名義出租；或房子是父母所有，卻由子女直接簽約收租，都可能發生公益出租人認定上的問題。

即使是夫妻、父母子女，也不能只因為有親屬關係，就直接取代房屋所有權人。

如果實際上是由家人代為管理與簽約，建議備妥合法授權文件，並在簽約前確認出租人身分與文件是否符合規定。

公益出租人有哪三項主要優惠？

成為公益出租人後，主要有所得稅、房屋稅及地價稅三項優惠。

綜合所得稅

每屋每月租金收入最高1萬5,000元免納綜合所得稅。

例如每月租金1萬3,000元，原則上可落在免稅額度內；若月租2萬元，則超過1萬5,000元的部分，仍要依規定計算租賃所得。

要注意的是，這是「每屋每月」1萬5,000元，不是每位房客各有1萬5,000元，也不是整筆租金永遠不用申報。

房屋稅

公益出租房屋原則上可適用1.2%的優惠稅率。

但實際適用仍由地方稅務機關依房屋用途、出租情形與認定資料核定。

地價稅

出租住宅所坐落的土地，可依規定申請適用2‰優惠稅率。

不過，實際適用面積及範圍，仍須由地方稅務機關審核，不是房客租補一通過，整筆土地就一定全部適用2‰。

成為公益出租人，還是要申報租金收入

小編提醒，成為公益出租人，不代表從此不用申報租金收入。

房東每年辦理綜合所得稅申報時，仍應依法申報租賃收入，只是每屋每月享有最高1萬5,000元免稅額；超過部分，再依規定扣除必要費用後計算租賃所得。

因此，租約、租金收款紀錄、匯款證明及修繕費用單據都應該保存好。

小編提醒

房客申請租金補貼，對房東來說通常不是壞事。

除了可以讓租賃關係更透明，也有機會享有所得稅、房屋稅與地價稅優惠。真正要注意的，是房屋所有權人、租約出租人與申報資料要一致。

簡單整理就是：

房客租補核准後，房東通常會由政府接續認定為公益出租人；但認定仍要看所有權、租約與建物資料是否正確。

最保險的方式，是主動上網查詢或向地方主管機關確認，不要只憑房客一句「我已經申請成功」，或只看房屋稅率就自行判斷。

租屋合法、資料清楚、稅務誠實，房東才能真正享受到公益出租人的優惠，也能減少後續爭議。