桃園「可負擔宅」爆產權爭議　阿明：可限制轉售，但應讓買方真正當屋主

M傳媒房產中心

桃園市政府推動「可負擔住宅」，希望讓買不起一般商品住宅、卻又不符合社會住宅資格的青年與家庭，多一個安定居住的選項。

相關自治條例已在桃園市議會三讀通過，政策主打以低於市場行情的價格，提供符合資格的家庭承購。不過，制度送往中央後，內政部對產權設計、轉售機制與後續行政管理提出疑慮，也讓這項被視為居住正義新解方的政策，陷入「房價很便宜，但買方到底買到什麼」的爭論。

外界最關心的是，桃園可負擔宅真的能用市價一半買到嗎？

依目前規劃，可負擔住宅售價將低於一般市場行情，外界多以市價五至六成形容，但實際價格仍要依基地位置、土地條件、建築成本及個案規劃決定，並非每一戶都保證打五折。

因此，「市價一半買新房」比較接近政策目標，不是固定售價，也不是每一案都一定適用。

不過，比價格更需要注意的，是承購人究竟取得什麼權利。

依現行制度設計，可負擔住宅將透過信託機制管理。承購人前期取得的，主要是房屋與土地的使用管理權，並不是像一般商品住宅一樣，交屋後立即登記取得完整土地及建物所有權。

換句話說，承購人雖然實際付款、居住，也必須負擔住宅維護與管理責任，卻不能像一般屋主一樣，自由出售、贈與、設定抵押權，或直接在市場上處分房屋。

部分專家因此認為，這類住宅更接近「使用權住宅」。桃園市政府則強調，制度採分階段取得產權，並非承購人永遠無法取得所有權。

但爭議也正出現在這裡。

依現行草案，承購人並不是住滿一定年限、繳清貸款後，就能自動取得完整所有權。目前所列解除管制與所有權移轉條件，主要集中在住宅毀損、重建等特殊狀況。

對一般承購家庭而言，何時能取得產權、能不能繼承、未來是否可用房屋融資，以及政府長期不移轉所有權時該如何處理，仍有許多不確定性。

也就是說，可負擔宅不能被理解成「先便宜買，住幾年後就能變成一般住宅」。

比較接近的說法是，承購人以較低價格取得長期居住機會，同時接受轉售、增值與產權處分限制。

賣厝阿明認為，可負擔宅限制炒作的方向正確，但產權設計不應讓買方長期處於「付了房價、負責繳款，卻還不是完整屋主」的模糊狀態。

制度可改採「所有權移轉＋預告登記＋政府核准制」。

也就是說，符合資格的承購人完成交易後，可以正式取得土地與建物所有權；但政府同時在土地登記簿上辦理預告登記或處分限制。未經主管機關核准，不得買賣、贈與、私下移轉、設定抵押權或以其他方式規避管制。

如此一來，承購人可以成為真正的所有權人，未來在繼承、家庭財產安排與法律保障上也更清楚；政府則可透過核准機制，控制轉售價格、承購資格及移轉對象，避免可負擔住宅流入一般市場炒作。

例如承購人因工作調動、家庭人口改變、離婚、重大疾病或經濟困難，需要出售住宅時，必須先向主管機關申請。主管機關可依原承購價格、物價指數、折舊及修繕狀況核定轉售價格，並要求下一手買方同樣符合資格。

這樣既能保留政策住宅的可負擔性，也能避免買方只能將房屋交回政府、權利保障不足的疑慮。

政策可以限制處分權，但不一定要長期扣住所有權。

如果政府擔心承購人私下出售，可以透過預告登記、禁止處分註記、違約追繳、核准制與優先承購權把關，而不是讓住都中心長期保有全部土地及建物所有權。

目前制度另一個爭議，是房子未來到底能不能漲價。

依政策精神，可負擔住宅原則上不能直接放到一般市場自由出售。未來若承購人退出，可能須由住都中心收回，或透過指定平台轉售，價格也不會完全跟隨市場行情。

因此，與其說可負擔宅「完全不會漲價」，更精確的說法是，房屋增值利益受到限制。

限制增值可以避免公共資源變成私人套利工具，但政府也必須建立透明的價格調整公式。否則三十年後，物價、薪資與修繕成本都已明顯上升，轉售價格仍停留在原始購入價，對承購人也未必公平。

比較合理的方式，是允許房價依通膨、建築成本及折舊狀況有限度調整，但不能直接與自由市場房價連動。

真正要避免的，不是房屋價格出現合理調整，而是承購人利用政府提供的低價資源，在自由市場獲取巨額價差。

這項制度未來也可能面臨政治壓力。

如果一般商品住宅經過二、三十年大幅增值，可負擔宅住戶卻無法享有相同利益，未來可能出現要求解除限制的聲音。若後續政府因選舉或民意壓力，全面開放可負擔宅自由交易，對當初用市場價格購屋的民眾也可能產生不公平。

因此，可負擔宅真正的考驗，不是第一批房屋能不能順利銷售，而是限制機制能不能維持數十年。

制度若要長久，就必須從一開始把產權、轉售、繼承、貸款與退場條件說清楚，不能只靠行政機關日後解釋。

契約保障同樣受到關注。

依目前草案，如果賣方未來違反所有權移轉義務，承購人可解除契約、取回已付款項及利息，並請求最高不超過房地總價15%的違約金。

但如果承購人已經居住多年，也投入裝潢、修繕與資金成本，最高15%的違約金是否足以保障長期權益，仍有討論空間。

若制度改採承購人直接取得所有權，再透過預告登記及核准移轉進行管理，就能降低政府未來不移轉產權的爭議，也能讓買方權利更明確。

價格是否公開，也是制度必須面對的問題。

市府曾研議降低可負擔宅與一般住宅的價格辨識度，避免混居住戶遭貼標籤。但若價格完全不公開，也可能與實價登錄及交易透明原則產生衝突。

避免標籤化，不代表可以犧牲資訊透明。比較合理的方式，是公開價格區間、交易條件與限制內容，同時隱去足以辨識個別住戶的資訊。

整體來看，桃園可負擔住宅確實提供社會住宅與一般商品住宅之外的第三種選擇。

它的優點是降低住宅取得門檻、限制炒作，讓夾在社宅資格與市場房價中間的家庭，有機會取得長期穩定住所。

但相對地，承購人也必須接受增值、轉售與處分限制。制度成功的關鍵，不只是房子賣得便宜，而是買方的權利能否受到充分保障。

阿明觀點：

可負擔宅最大的問題，不是能不能漲價，而是承購人花錢買房後，到底是不是屋主。

政府要防止炒作，可以限制售價、限制對象、限制轉售，也可以要求每次移轉都必須經過核准，但沒有必要讓承購人長期只有使用管理權。

阿明建議，可負擔住宅應讓買方取得正式所有權，再透過預告登記、禁止私下移轉與政府核准制度管理。

未經核准，不得買賣、贈與、設定負擔；需要轉售時，價格與下一手資格都由政府審查。這樣既能保障買方產權，也能避免公共住宅流入市場炒作。

價格便宜，可以附帶限制；政府提供資源，也可以要求公平使用。

但承購人不能一邊負擔房價與居住責任，一邊卻長期不知道自己何時才能真正成為屋主。

政策可以創新，轉售可以管制，但產權不能模糊。

可負擔宅要成為真正的第三種住宅選擇，重點不是讓民眾用五折價格買到房，而是讓他們清楚知道：自己買到什麼、能擁有什麼，以及未來要離開時，如何公平退場。