危老重建末日來臨？小基地「紙片屋」掰掰！新制上路建商挫咧等

文／賣厝阿明知識+

危老改建自2017年上路，10年期限明年7月31日就要到期了。內政部去年底丟出修法草案，直接把條例名稱改成「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」，刪除施行期限，擺明要常態化。但新制一出來，建商和整合者恐怕笑不出來。

小基地「紙片屋」掰掰，容獎直接砍

過去危老沒有限制基地大小，只要地主100%同意，什麼鳥籠大小的地都能蓋。結果呢？全台危老核定案飆到4916件，都更才1357件，但一堆「紙片屋」和不到百坪的怪異建案滿街跑。

新制直接下重手：基地未達500平方公尺（約151坪），容積獎勵上限直接砍到基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。以前動不動就衝到1.4倍，現在小基地的開發誘因直接腰斬。

建商想拿更多容獎？可以，把基地擴大到500平方公尺以上。但問題是，多整合一塊地，就要多搞定一戶地主。都市更新最難的就是「人」，現在把壓力丟給建商，看誰還敢隨便拿小基地亂蓋。

商辦飯店想蹭危老？先拿出50%住宅

過去不少大型業者利用單一產權的飯店、商辦申請危老改建，快速取得大量容積。新制直接封殺：重建合法建築物的「住宅使用比例須達2分之1以上」。

白話文：你整棟要蓋商辦？抱歉，危老不給你走。住宅沒過半，別想拿容獎。這下子，那些想靠危老快速改建、轉手賺一筆的商用不動產持有者，恐怕要另尋出路了。

容獎不再無條件送，改綁社宅公益

舊制有10%的規模獎勵，新制直接刪掉，改成「提供社會住宅及福利設施者，最高可享基準容積15%獎勵」。聽起來比14%還高？但問題是，危老案大多是小基地、戶數少，你要他們捐社宅、設公益設施？成本誰來扛？

對建商來說，這不是「獎勵」，是「門檻」。小基地根本玩不起，大基地還要看整合難度。新制表面上提高上限，實際上把容獎和公益綁在一起，沒那麼好拿。

台北市核准破千案，但失效案件也飆高

台北市危老核准案已達1006件，寫下里程碑。但另一方面，失效案件也高達137件，比例將近14%。2020到2021年就有76件失效，2022年24件，2023年25件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，造價大漲加上缺工缺料，小基地開發成本更高，銀行貸款又緊，很多案子核准了，卻遲遲發不出建照、找不到工班，最後直接失效。

專家警告：十年後老屋空屋成「城鄉雙癌」

房市趨勢專家李同榮也示警，台灣房市未來十年最大的風險，不再是房價高低，而是住宅市場是否還具備健康的使用與流動機制。當老屋持續增加、空屋持續擴散、人口持續下降，若政策仍停留在價格思維，恐讓台灣在十年後，陷入老屋空屋引發的「城鄉雙癌」效應擴散。

房子從資產，全面轉為負擔。這才是真正的危機。

M編總結

危老新制表面上是要「常態化推動」，實際上是提高門檻、限縮小基地、封殺商用改建、容獎改綁社宅。對消費者來說，未來危老改建案可能會更少、更慢，但品質或許會更好。

對建商來說，小基地的黃金年代結束了。想玩危老？先算算自己有沒有能力整合大基地、扛社宅成本、應付缺工缺料。不然，就等著被市場淘汰。