持有19年竟只算4年多！夫妻贈與房產 房地合一稅35%跑不掉

持有19年竟只算4年多！夫妻贈與房產 房地合一稅35%跑不掉

【M傳媒／新聞懶人包】

房子2005年買進，2024年才出售，持有19年，最後計算房地合一稅時，持有期間卻只有4年多，適用35%稅率。 關鍵就在這間房子曾經贈與配偶，離婚後又因夫妻剩餘財產分配移轉回來。這個案例提醒，夫妻之間移轉房地產，除了當下的贈與稅、土地增值稅及契稅問題，未來出售時的取得日與持有期間也要一起評估。

產權變化一次看

原本按35%申報 國稅局再要求補稅

2024年4月29日，屋主以1,150萬元出售房地。申報房地合一稅時，原本就是按照持有超過2年、未逾5年的35%稅率申報，列報課稅所得約697.8萬元，自繳稅額約244.2萬元。國稅局後續查核調整部分可減除成本及費用，將課稅所得核定為約738.8萬元，應納稅額約258.6萬元，因此要求再補稅約14.4萬元。

屋主主張從2005年開始算 財政部沒採認

屋主認為，房子最早就是自己在2005年購買，後來雖然贈與配偶，離婚後又透過夫妻剩餘財產分配相關程序拿回，因此主張取得時間應回到2005年。屋主另外主張，即使適用房地合一稅，自己與前配偶前後持有時間合計已超過10年，也應適用較低的15%稅率。財政部最後沒有採認。

關鍵卡在2019年這次「配偶贈與」

本案最重要的時間點，就是2019年8月20日。屋主在這一天把房地贈與配偶，房地所有權已經移轉。後續因夫妻剩餘財產分配事件取得房地，在認定取得日時，可以依相關規定以前配偶原取得該房地的日期認定。問題就在於，前配偶取得這間房子的日期是2019年8月20日接受贈與之日。因此後來房子再移轉回原屋主，可以追溯的是前配偶的取得日，也就是2019年8月20日，而不是再往前追到原屋主2005年的買進日期。

持有4年多 最後適用35%

依財政部認定，本案持有期間從2019年8月20日到2024年4月29日，合計超過2年、未逾5年，因此適用35%房地合一所得稅率。原本2005年至2019年間的持有期間，沒有因為房子最後又回到原屋主名下，就全部接回來計算。這就是為什麼房子買了19年，稅務上卻只認定持有4年多的原因。

夫妻持有時間也沒有直接合併

屋主另外提出夫妻屬於同一經濟實體，因此夫妻雙方持有期間應該合併計算。財政部同樣沒有採認。依本案訴願決定的認定，夫妻各自管理、使用、收益及處分財產，沒有因為婚姻關係就把夫妻名下財產的持有期間全部合併計算。因此，房地產在夫妻之間移轉，未來再出售時，仍要依實際取得原因及房地合一稅相關規定認定取得日。

房子曾出租營業 自住優惠也無法使用

本案還有另一個重要問題。屋主主張適用自住房地的400萬元免稅額及10%優惠稅率。國稅局查核發現，這間房屋在2020年11月至2023年8月間曾出租供營業使用。自住房地優惠有居住、設籍及交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用等條件。本案因為存在出租供營業使用紀錄，因此沒有取得自住房地優惠。

M編提醒：夫妻房產移轉 要把未來出售稅負一起算

夫妻之間贈與房地產，常見考量包括資產配置、家庭財產安排及稅務規劃，但房屋一旦完成所有權移轉，未來再出售時，取得日、持有期間及房地合一稅率都可能跟著改變。這個案例最大的提醒，就是房子最後雖然回到原本屋主手上，稅務上的持有期間仍受到中間那次配偶贈與影響。2005年買進 → 2019年贈與配偶 → 2020年移轉回來 → 2024年出售，最後從2019年開始計算持有期間，適用35%稅率。 房地產準備在夫妻之間贈與、離婚分配或其他方式移轉前，除了計算當下稅費，也要把未來出售可能產生的房地合一稅一起納入規劃。

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