繼承房屋稅負差異大！地政士解析「公同共有」節稅關鍵與實務策略
高齡化社會不動產繼承已成為許多家庭必須面對的重要課題。然而，多數民眾對於繼承登記方式的選擇及其後續影響缺乏足夠認識，導致類似「同樣繼承父母房產，有人省下20萬，有人卻多繳」的情況層出不窮。
本文將透過專業地政士的實務案例，深入解析公同共有與應繼分繼承的關鍵差異，並提供具體的稅務規劃建議，幫助民眾在繼承過程中做出最有利的選擇。
繼承登記方式的稅負差異實例分析
資深地政士分享最近處理的案例，充分展現了繼承登記方式選擇對後續稅負的重大影響。一對身心障礙兄弟在母親過世後，因選擇「應繼分繼承」（即分別共有）方式登記房產，導致弟弟日後想將持分贈與哥哥時，需繳納高達20萬元的土地增值稅。這對經濟本就不寬裕的兄弟最終因無力負擔而放棄產權調整，使弟弟無法如願將持分集中給主要照顧者哥哥。
值得關注的是，這樣的困境其實完全可以避免
資深地政士解釋，若當初選擇「公同共有繼承」，現在僅需辦理協議分割，就能完全避開這筆稅負。公同共有就像把房產放在一個「共同錢包」裡，所有繼承人共同持有，在正式分割前不會產生個別持分，因此後續調整不涉及「贈與」或「買賣」行為，自然不會觸發土地增值稅等稅負。
此案例凸顯繼承制度中一個鮮為人知但影響深遠的關鍵：
繼承登記方式的選擇往往決定了日後產權調整的稅務成本。根據《民法》第1151條規定，繼承開始時遺產自然形成公同共有狀態，但許多家庭在辦理登記時，為求方便或不清楚後果，直接選擇「分別共有」（即應繼分繼承），無形中為日後埋下稅務地雷。
三種繼承登記方式的深度解析
台灣的不動產繼承登記方式主要分為三種，每種方式的後續處理與稅負影響差異極大：
1. 公同共有繼承
法律性質：依據《民法》第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。這意味著所有繼承人共同擁有整個財產，沒有明確的持分比例。
優點：後續進行協議分割時，不視為產權移轉，因此不會產生土地增值稅、贈與稅等稅負。對於可能需調整持分的家庭（如身心障礙者集中產權給主要照顧者）特別有利。
缺點：處分或管理財產需全體共有人同意，靈活性較低。若繼承人間無法達成共識，可能需透過法院裁判分割，耗時較長。
2. 分別共有（應繼分繼承）
法律性質：繼承人按法定或約定比例直接登記為分別共有，每人有明確持分（如各1/2），可單獨處分自己的持分。
優點：產權明確，各繼承人可自由處分自身持分，無需全體同意。適合繼承人間關係單純、無需後續調整的情況。
缺點：後續持分調整（如贈與給其他共有人）將被視為一般交易行為，需課徵土地增值稅（按公告現值計算漲價金額）及可能涉及贈與稅。案例中的兄弟就是因此面臨20萬元稅負。
3. 分割繼承
法律性質：繼承人協議將遺產實物分割，每人取得特定部分所有權，不再共有。
優點：產權完全獨立，後續處分最為便利。
缺點：分割當下可能產生土地增值稅（若分割結果與應繼分不符，視為贈與）。且需全體繼承人同意，協商難度高。
公同共有的節稅機制與法律依據
公同共有之所以能在後續調整中節省稅負，關鍵在於法律對「遺產分割」與「一般交易行為」的區別對待。根據《遺產及贈與稅法》及相關解釋令，繼承人間的遺產分割不視為贈與或買賣，因此不課徵土地增值稅、贈與稅等。
具體而言，當繼承人以公同共有方式登記後，日後若想調整產權分配（如案例中弟弟想將持分給哥哥），可透過以下步驟免稅完成：
1. 維持公同共有狀態：繼承登記時選擇「公同共有」，不立即分割持分。
2. 簽署分割協議書：繼承人間協議新的分配方式（如哥哥取得全部，弟弟放棄），明確記載分割方法。
3. 辦理分割登記：向地政機關申請「公同共有物分割登記」，依協議內容重新分配產權。
整個過程因屬於「遺產分割」範疇，依據財政部68年12月12日台財稅第38877號函釋，不構成贈與行為，免課贈與稅；同時因非屬土地所有權移轉，也不課徵土地增值稅。
相較之下，若當初選擇「分別共有」，弟弟要將持分移轉給哥哥，法律上會被視為「贈與」或「買賣」，需按土地公告現值計算漲價金額課徵土地增值稅（稅率20%-40%），且可能涉及贈與稅（超過244萬元免稅額部分課10%-20%）。這正是案例中兄弟面臨20萬元稅負的原因。
繼承登記前的三大關鍵考量
資深地政士提醒，面對繼承登記時，家庭應審慎評估以下三大重點，才能選擇最合適的登記方式：
1. 家庭成員需求
家中有身心障礙者、長期照顧需求者或經濟弱勢成員時，應優先考慮「公同共有」，保留日後彈性調整空間。
若繼承人間關係複雜或有潛在衝突（如不同婚姻的子女），公同共有可避免立即分割引發爭議。
2. 未來產權變動
預期未來可能需要集中產權（如由主要照顧者取得全部）或調整持分比例的家庭，公同共有是較佳選擇。
若確定不會調整持分（如繼承人少且關係和諧），分別共有則較為簡便。
3. 潛在稅務成本
評估各種登記方式下的長期稅負，特別是土地增值稅與贈與稅影響。
注意《遺產及贈與稅法》第17條第1項第4款對身心障礙者的特別扣除額（618萬元），可降低遺產稅負。
特殊情況處理：
對於像案例中的身心障礙家庭，其實還有其他配套措施可進一步降低負擔。例如，若弟弟符合「重度身心障礙」資格，其贈與給哥哥的行為可申請「不課徵土地增值稅」（需符合自用住宅用地等條件），或利用每年244萬元的贈與稅免稅額分年贈與。但這些方法仍不如當初直接選擇公同共有來得簡便省稅。
繼承登記的實務操作建議
根據《土地登記規則》第120條規定，繼承登記可由部分繼承人代理全體申請公同共有登記，但若想登記為分別共有，則需全體繼承人同意。
實務上建議採取以下步驟：
1. 繼承開始時：
先以「公同共有」方式登記，保留最大彈性。召開家庭會議討論未來產權規劃，必要時簽署備忘錄。
2. 需要調整產權時：
簽訂書面分割協議書，明確記載分配方式。檢附繼承系統表、遺產稅繳清證明等文件，向地政機關申請分割登記。
3. 遇到爭議時：
可依《民法》第1164條請求法院裁判分割。考慮聲請「遺產管理人」處理無法達成共識的情況。
值得注意的是，即使選擇公同共有，繼承人仍應儘早完成分割，避免長期共有導致管理困難。依據《土地法》第73條，逾期辦理繼承登記可能被處以登記費1-20倍的罰鍰，超過15年未登記甚至可能被標售。
稅務規劃的延伸策略
除了登記方式的選擇外，繼承不動產的稅務規劃還可結合以下策略：
1. 連續繼承五年黃金期：
依《遺產及贈與稅法》規定，五年內連續繼承且已繳稅的財產，可在後次繼承時全額扣除。
案例中若母親的房產是從前次繼承取得且在五年內，可能有額外節稅空間。
2. 自用住宅優惠：
出售繼承取得的自用住宅用地，可適用「一生一次」10%優惠土地增值稅率。
符合條件者（如設籍滿6年、無出租營業）還可適用「一生一屋」持續優惠。
3. 重購退稅機制：
出售繼承房產後兩年內重購自住住宅，可申請退還土地增值稅。
房地合一稅制下也有類似重購退稅規定。
4. 分期繳稅與實物抵繳：
高額遺產稅可申請分18期繳納（每期不超過2個月）。
繳稅困難者可申請以繼承的實物（如土地）抵繳遺產稅。
專業協助的重要性
案例中的兄弟困境，某種程度也反映了民眾對繼承事務的專業諮詢不足。
資深地政士強調，繼承登記不僅是法律手續，更牽涉長遠的財產規劃與稅務影響，建議民眾應：
1. 提前規劃：
父母在世時就可預先討論繼承方式，必要時透過遺囑或贈與安排。
了解《民法》繼承編的「特留分」規定，避免規劃無效。
2. 尋求專業協助：
委託專業地政士辦理繼承登記，評估最有利的登記方式。
複雜案件應諮詢律師與會計師，整合法律與稅務建議。
3. 完整文件保存：
保留遺產稅繳清證明，未來連續繼承時可作為扣抵依據。
記錄財產取得成本（如父母當初購屋價格），利於日後出售計算房地合一稅。
對於即將辦理繼承登記的家庭，資深地政士建議採取以下行動：
1. 評估家庭特殊性：檢視是否有身心障礙成員、未來產權調整需求等特殊情況。
2. 優先考慮公同共有：除非確定不需後續調整，否則初期以公同共有登記最為彈性。
3. 諮詢專業人士：委託地政士或律師協助，量身打造繼承方案。
4. 長期稅務規劃：結合自用優惠、重購退稅等機制，最大化家族財富傳承。
每個家庭狀況不同，沒有一體適用的最佳方案。關鍵是在充分了解各種登記方式的長期影響後，做出最符合家庭需求的選擇，讓父母的愛能真正成為子女的祝福，而非負擔。
