國產署標售未繼承不動產爭議：制度缺陷與改革方向
台灣未辦理繼承登記的不動產問題日益嚴重，根據內政部統計，全國目前有多達7萬2,000筆土地及近5,000戶建物處於未繼承狀態，土地面積約3,400公頃，總價值高達992億元。國有財產署依法標售這些不動產的作業方式，近期引發專業估價師強烈批評，直指現行制度存在「賤賣民產」、程序不公等問題，甚至將國產署比喻為「全台最大地面師」。本文將深入分析現行標售制度的運作機制、存在問題，並提出可能的改革方向。
現行標售制度運作機制
根據《土地法》第73條之1規定，未辦理繼承登記的不動產處理程序可分為幾個階段：
1. 公告與通知階段：土地或建築改良物自繼承開始之日起逾1年未辦理登記者，直轄市或縣（市）地政機關應公告3個月，並書面通知繼承人聲請登記。
2. 列冊管理階段：逾期仍未聲請登記者，將列冊管理15年。在此期間，繼承人仍可隨時辦理繼承登記。
3. 標售階段：列冊管理期滿後仍未登記者，移請國產署公開標售。標售前應再公告3個月，並可進行最多5次標售，每次流標後底價打8折。
4. 收歸國有階段：經5次標售仍未標出者，登記為國有。原權利人得自登記國有完畢之日起10年內，按第5次標售底價申請發給價金。
截至2024年3月，國產署各分署已列標3萬5,920宗逾期未辦繼承登記不動產，標脫9,156宗，標脫率約25.49%，標脫金額新臺幣79億6,639萬餘元。
現行制度的主要問題
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出以下幾大問題：
1. 估價方式不合理：國產署標售未繼承不動產時，土地直接按當期公告土地現值計算底價，建物則以課稅現值或重建價格減除折舊計算。這些價值通常遠低於市場行情，導致「賤賣民產」。陳碧源質疑，國產署在處理其他土地標售時已改採市價評估，唯獨對未繼承不動產仍沿用過時的估價方式。
2. 標售程序不透明：雖然法規要求標售前公告3個月，但國產署的公告管道有限，不像法拍屋公告那樣引人注目，且未特別通知繼承人，導致許多潛在投標人不知情而流標。
3. 折扣機制損害權益：標售可進行5次，每次流標後底價打8折，最終第5次標售底價僅為首次的32.8%（0.8^4）。若最終收歸國有，繼承人僅能領取這筆「打到骨折」的價金；但若想買回土地，國產署卻會以市價出售，形成「低買高賣」的不合理現象。
4. 繼承糾紛導致權益受損：許多未辦理繼承的案例是因繼承人間糾紛或對繼產分配無法達成共識所致。現行制度未提供足夠協助或調解機制，導致這些不動產最終被低價標售，損害繼承人權益。
制度改革的可能方向
針對上述問題，可考慮以下改革方向：
1. 估價方式現代化：應廢除單純以公告現值為基礎的估價方式，改採市場價格評估。可參考國產署其他標售案的作法，委託專業估價師進行市價評估，確保底價合理反映不動產價值。
2. 強化公告與通知：除現行公告方式外，應增加更多元的公告管道，如媒體廣告、網路平台等。對於已知繼承人，應以更積極方式（如掛號信、簡訊、電子郵件等）通知標售訊息。
3. 調整折扣機制：重新評估5次標售且每次打8折的合理性，考慮減少標售次數或調整折扣幅度，避免資產價值被過度低估。收歸國有後的買回機制也應更為合理，不應與標售底價脫鉤。
4. 建立繼承糾紛調解機制：在標售前提供專業調解服務，協助繼承人解決糾紛並完成繼承登記。對於複雜繼承案件，可提供法律諮詢或稅務規劃協助。
5. 修法明確規範：應檢討《土地法》第73條之1及相關子法，將上述改革方向納入法規，使標售程序更為透明、公平。
專業觀點與社會影響
從社會公平角度來看，現行制度確實存在改進空間。一方面，國家有責任清理地籍、活化閒置土地；另一方面，也應保障公民財產權不受不合理損害。如何在公益與私益間取得平衡，是制度改革的核心課題。
未辦理繼承不動產的標售制度存在明顯缺陷，主要體現在估價方式不合理、程序不透明及折扣機制損害權益等方面。這些問題導致繼承人財產價值被嚴重低估，確有改革必要。唯有建立更公平、透明的標售機制，才能真正保障繼承人權益，同時達成活化土地利用的公共目的。這項改革不僅關乎數以萬計家庭的財產權，也影響台灣土地資源的合理運用與社會正義的實現。
