自住切結書變「賣身契」？青年首購急脫手恐財稅二失

自住切結書變「賣身契」？青年首購急脫手恐遭財稅二失

【M傳媒房產中心／專題報導】

「我簽了自住切結書，但人生計畫突然改變，現在賣房會怎樣嗎？」這是許多首購族擔心問題。在第七波心用管制前，因為「新青安貸款」與各銀行優惠方案推動下，掀起一波青年購屋潮，但隱藏在低利率與高成數背後的「自住切結書」，卻成為購屋者難以擺脫的緊箍咒。當人生遭遇工作調動、家庭變化或財務壓力，這紙切結書可能從購屋助力瞬間變成賣屋阻力，讓無數家庭陷入「違約還是失業」的兩難困境。

這起個案反映當前房市核心矛盾

根據中央銀行規範，金融機構辦理購置住宅貸款時，必須嚴格區分自住與投資用途。而實務上，無論是新青安貸款或一般銀行首購方案，都會要求借款人簽署「自住使用住宅切結書」，承諾該房屋為本人自住使用，不得作出租或營業用途。

制度設計本意是防止投資客利用優惠貸款炒房

卻忽略了真實人生中充滿變動的本質。根據房仲業者觀察，許多購屋者並非投資客，卻因生活變動而面臨兩難：在A城市購屋後因職務調動需搬至B城市；單身時購買兩房，結婚生子後需換屋；為照顧年邁父母暫時同住，原有房屋空置卻不敢出租。這些「非投資卻非自住」的灰色地帶，正是當前制度最需要調整的部分。

簽署自住切結書後短期內賣屋面臨違約風險

一位不具名銀行行員透露，一旦銀行發現貸款人違反自住約定，有權終止利息補貼，追回已撥補的利息，甚至重新核定貸款條件。在最極端情況下，若涉及不實申報，甚至可能面臨詐欺或偽造文書的法律風險。

稽查盲點與潛在風險

銀行業者坦言，除非收到檢舉，或租金收入出現在貸款人的財力證明中，否則例行性稽查的比例不高。然而，這不代表可以心存僥倖，未來若申請轉貸或增貸時被發現不符自住約定，銀行仍可能追溯調整貸款條件。

短期賣屋稅務負擔驚人

根據房地合一稅2.0規定，持有2年內出售房屋將面臨45%重稅，持有2-5年稅率也達35%。即使因工作調動等正當理由賣房，若未在該房屋設籍，也無法適用20%的優惠稅率。試算一筆千萬房產若在2年内漲價500萬出售，光是稅金就可能超過225萬，幾乎吞食所有價差獲利。

M觀點，現行自住切結制度問題，在於將「防堵投資」與「限制生活彈性」混為一談

制度設計應更貼近民眾真實需求，例如允許因工作調動、照顧家人等正當理由申請豁免，或建立讓購屋者在特定條件下補繳利差，將貸款轉為一般方案的轉換機制。