「房仲話術vs買家理智」實測實錄！誰能在價格攻防戰中勝出？

「房仲話術vs買家理智」實測實錄！誰能在價格攻防戰中勝出？ | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「屋主急售！」、「再不加價就被買走！」最近一位購屋者在論壇分享親身經歷，他看中一間標榜「急售」的新成屋，開價1180萬（屋主當初實價登錄1080萬），在與房仲來回交涉過程中，卻遭遇一連串令人傻眼的狀況。從最初房仲展示屋主委託價1100萬，到後來突然改口說屋主要賣1146萬，前後價差達46萬，正好就是房仲服務費的數字。這場購屋歷程宛如一場價格迷魂陣，讓不少網友直呼：「根本是標準的SOP話術！」

這位買家最初看到開價1180萬的「急售屋」，找房仲詢問1050萬含服務費可否下斡旋，獲得同意後隔天就付斡旋金。

下斡旋時，房仲還特別展示與屋主簽的委託單，上面明確寫著1100萬。這個「展示委託價」的動作，看似誠實透明，其實是話術的第一步，過程中房仲不斷釋放「屋主可能賠錢賣」的訊息，強化買家「撿到便宜」的預期心理。接著沒多久，房仲就傳來與屋主的對話截圖，表示屋主認為1030萬賠太多不考慮，問買家要不要加價。這種「製造迫切感」的手法，是房仲促成交易的基本技巧。

房產專家分析，這種「急售」物件的操作模式通常很固定：先以低於行情的開價吸引買氣，再透過話術慢慢拉高價格，最後往往以接近市場行情的價格成交，所謂的「急售」只是吸引看屋的幌子。

到了斡旋到期前一天，房仲祭出「有另一組客人要下斡旋」，而且出價「剛好」就是委託價1100萬多10萬。

這種「製造競爭對手」的手法，在房仲業內時有所聞，目的就是促使買家快速做出決定。當買家表示要等另一組客人下斡旋後再決定是否追價時，房仲又改建議「先加價上來，這樣可以先去跟屋主談」。這個建議聽起來合理，其實是話術的關鍵轉折，讓買家在沒有實際競爭者的情況下主動加價。

資深房仲私下透露，確實有部分同行會用這種「虛擬競爭者」的話術，特別是當買家出價與屋主底價還有差距時。與其老實告訴買家價格不夠，不如創造競爭壓力來促成加價。

買家最終將斡旋價提高到1088萬，已經非常接近當初看到的委託價1100萬。

沒想到這時房仲突然改口，說屋主要賣1146萬，比原本看到的委託價多了46萬。這個數字很巧，正好是賣方服務費的金額。更讓人困惑的是，房仲在溝通中語氣轉為不悅，堅持買家「看錯了」，還強調自己是「用專業幫你們談下來的」。這種前後矛盾的说法，讓整場交易陷入羅生門。

法律專家表示，如果房仲確實展示過1100萬的委託書，事後卻改口稱1146萬，可能涉及不實宣傳。買家有權要求房仲提供完整委託契約，確認屋主的真實委售價格。

面對層出不窮的房仲話術，購屋者該如何自保？

首先，所有重要資訊都要留下書面記錄，如果房仲展示委託書，應該要求提供影本或拍照存證。

其次，堅持自己的價格底線，不要被各種話術影響判斷。

另外，善用斡旋契約的審閱期，在期限內隨時可以撤回斡旋。如果發現價格條件前後不一，應該果斷停止交易，避免陷入更複雜的價格談判。

最重要的是，選擇信譽良好的房仲業者，並在交易過程中保持清醒頭腦。畢竟購屋是人生重大決定，不該在資訊不明的情況下倉促決定。