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觀音公寓開498萬、銀行估價僅320-400萬！現在入場就上鉤? | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
「開價498萬，銀行卻只估320萬？」這幾乎打七折的差距，不只是桃園觀音區的個案，而是反映了房市中一個長久存在的矛盾：市場喊價與銀行風控之間的拉鋸戰。對不少購屋族來說，實價登錄成了判斷行情的聖經，但當銀行鑑價狠狠打回現實，才發現原來所謂「行情」未必就是能實現的價格。
實價登錄的數據確實是參考價值，但它反映的是歷史成交價，尤其在觀音這類發展中區域，路段、屋況、生活機能差異大，平均數據容易產生誤導。舉例來說，文化路近兩年的成交單價平均23.6萬/坪，但同一路段卻有低至12.3萬/坪的個案；銀行在評估貸款風險時，自然偏向保守，給出的320-400萬估價，代表即便違約拍賣，也能順利回收資金，這就是銀行的「安全邊際」。
觀音房價呈現明顯區位差異，像八德五街約15.8萬/坪、文化路23.6萬/坪，還要考量一樓公寓是否臨主幹道、增建空間、前庭後院等因素。開價498萬的一樓公寓，從區域總價帶看似合理，但銀行估值低，可能因屋齡高、路段偏僻、生活機能不足，這也提醒購屋族：買房不是只看價格，而是看地段與潛力。
銀行估價與市場喊價差距大，對購屋者最大的影響是貸款成數。
以估值中位360萬計算，銀行7成貸款僅252萬，自備款就得246萬，幾乎佔總價一半。經驗投資客常說：「買在銀行估價內，未來轉手才有緩衝空間。」超出估價太多，風險自然增加。
出價策略與談判技巧：對於498萬開價、銀行320-400萬的物件，合理出價區間約380-430萬。建議從銀行估價上緣400萬開始出價，最高不超過430萬，既不偏離市場行情，又有機會成交。若賣方堅持高價，就要慎重考慮是否追價。M觀點提醒：「買不到總比買貴好」，尤其當利率仍高，過高的購屋成本將成為長期負擔。
M觀點：
觀音作為桃園親民房市區，確實吸引預算有限的購屋族，但在開價與銀行估價落差巨大的情況下，更應把焦點放在物件的真實價值與未來發展。銀行保守估價也暗示市場可能面臨調整壓力，購屋不能只追價格，而是要兼顧生活機能、地段優勢與個人需求。最好的交易不是買最便宜，而是買最適合自己的合理價，這才是觀音公寓投資與自住的關鍵。
