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房仲都說銀行估價是「保守估值」？ 專家:要比對實價登陸
【M傳媒房產中心／專題報導】
「房仲給的鑑價參考，都說是保守估值，想請問各位前輩真的是這樣嗎？」一位準備購屋的網友在論壇上發出疑問，道出許多買房族共同的不安。這句話背後隱藏的是對房仲專業的質疑，以及對自身購屋決策的忐忑。當房產市場進入調整期，這種「說保守、實樂觀」的估值遊戲，正成為買賣雙方心理博弈的關鍵戰場。
保守估值話術
房仲業界所謂的「保守估值」，往往摻雜了行銷策略與市場現實的複雜計算。資深房仲私下透露，所謂保守估值通常是「可達成機率較高的價格區間」，但這個區間的上緣往往貼近賣方期待，下緣才是市場真實狀況。這種話術的目的很簡單：既能給買方信心，又不偏離市場行情太遠。
實務上，房仲提供的估值參考主要依據近期實價登錄資料，但會根據物件條件、市場熱度進行調整。問題在於，實價登錄本身就有時間落差，且不同樓層、方位、裝潢條件的價差難以精準反映。這就造成了「看似合理，實有偏差」的估值現況。
銀行鑑價現實
與房仲估值形成鮮明對比的是銀行鑑價的保守性格。銀行基於風險控管原則，鑑價通常較市場行情低5-15%，尤其在房市前景不明朗時更是如此。這種「房仲樂觀、銀行保守」的落差，往往讓購屋族陷入兩難：到底該相信哪一邊的數字？
複雜的是，銀行鑑價考量因素與房仲完全不同。銀行重視的是「處分價值」，即違約時拍賣能夠回收的金額；房仲著眼的是「市場接受度」，即買賣雙方願意成交的價格。這種本質差異，注定兩者的估值會有明顯差距。
影響鑑價關鍵因素
物件本身的條件更是影響鑑價的重要變數。屋齡、地段、管理狀況、鄰避設施、市場供需等因素都會左右最終鑑價結果。舉例來說，同一社區的不同樓層，價差可能達到3-5%；面對公園第一排與第二排的物件，價差可能超過10%。這些細節往往在房仲提供的估值中被模糊處理。
另外，市場時機也是不可忽視的因素。在多頭市場，銀行鑑價會較貼近市場行情；在空頭或盤整期，銀行會自動下修估值以控制風險。當前房市正處於政策打房與升息循環的雙重壓力下，銀行鑑價趨向保守已成必然趨勢。
自保實用建議
面對可能的鑑價落差，購屋族應該採取幾個具體自保措施。首先，在出價前最好先向常往來的銀行進行初步鑑價，了解銀行的估值區間。其次，可參考實價登錄的「去掉最高與最低價」後的區間，這個數字通常較貼近市場真實狀況。
更重要的是，在簽約時應該加入「貸款不足解約條款」，明定若銀行核貸成數未達預期時的解約機制。這個條款能在鑑價落差過大時，提供重要的退出機制，避免違約風險。
M觀點 房仲「保守估值」與銀行「嚴格鑑價」是同一市場的兩種視角
與其糾結於數字落差，不如回歸購屋本質：這間房子是否真的符合需求？價格是否在負擔範圍內？未來五年是否有居住或轉手規劃？畢竟，再精準的估值都只是參考，真正的價值應該建立在個人需求與財務能力的平衡點上。與其被數字遊戲迷惑，不如踏實地做好功課，讓每個購屋決策都經得起時間考驗。
