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房仲要我下斡旋，卻用曾經有人出過的價格再往上加！這樣合理嗎?
【M傳媒房產中心／專題報導】
「為什麼房仲要我下斡旋？我出的價錢明明有人出過了，既然有人出過，為什麼不賣？」一位購屋網友在論壇上的憤怒提問，道出許多買房族共同的心聲。這句話精準擊中了房仲業最敏感的神經──斡旋金制度背後的價格博弈。當買方滿心期待找到理想住家，卻陷入「別人出過價，為何還要加價」的困惑時，一場買賣雙方的心理角力正在無聲上演。
斡旋金的真相：從誠意保證到價格競標
房仲業者要求買方支付斡旋金，表面上是展現購屋誠意，實質上卻是一場精心設計的價格發現過程。資深房仲透露，當買方被告知「這個價格有人出過了」，背後可能有幾種情況：可能是前一個買方出價但未達屋主底價，可能是屋主期待更高價格，更可能是房仲正在進行一場「多方斡旋」的價格競標。
業內人士私下表示，房仲最常使用的話術就是「已經有人出價X萬元」，目的是測試買方的價格底線。這種可能性「虛擬競價者」的手法，能有效促使買方提出更高報價，甚至突破原本設定的預算上限。然而，這種做法遊走在道德邊緣，往往讓買方感到被欺騙。
市場機制下的價格博弈
從市場經濟角度分析，房屋價格本來就是由買賣雙方的預期共同決定。當房仲告知「有人出過同樣價格」，其實是在傳遞一個重要訊息：這個價格區間確實有市場需求，但尚未達到賣方的滿意標準。此時，買方面臨的選擇不是「要不要加價」，而是「要不要參與這場價格競爭」。
實務上，房仲業有所謂的「斡旋金轉定金」流程。一旦買方支付斡旋金，房仲就有義務將這個價格正式向屋主提案。如果屋主同意，斡旋金就轉為定金，契約成立；如果屋主不同意，斡旋金全數退還。這個制度設計，原本是為了確保交易嚴肅性，卻在實務上衍生出各種價格操作手法。
買方自保策略
面對房仲的價格攻勢，買方應該保持冷靜，做好幾個關鍵動作。
首先，要求房仲提供實價登錄資料，了解區域合理行情；
其次，設定明確的價格上限，避免在熱烈氣氛中衝動加價；
最後，保留所有溝通紀錄，包括房仲的承諾與保證。
更積極的做法是，買方可以反向要求房仲提供「有人出價」的證明，雖然業界通常以保護個資為由拒絕，但這個要求本身就能測試房仲說法的真實性。同時，買方也應該了解，在支付斡旋金前，隨時有權利調整或撤回出價。
消保官也提醒消費者，支付斡旋金時應詳閱契約內容，確認退款條件與期限。根據《不動產經紀業管理條例》，房仲業者必須提供至少三天的審閱期，消費者可善用這個權利，避免在壓力下做出倉促決定。
M觀點 斡旋金制度本意是建立交易誠信，卻在實務上淪為價格操作工具
與其被動接受房仲的價格暗示，不如主動掌握市場資訊，建立自己的價格判斷基準。畢竟，一間房子的真正價值，不在於別人願意出多少，而在於它是否符合你的需求與預算。聰明的購屋者應該學會在熱情與理性間找到平衡，讓價格談判回歸專業判斷，而非心理博弈。在這個資訊透明的時代，與其相信房仲的話術，不如相信自己的市場調查。
