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預售屋自砍150後說「不二價」是話術？專家:非常時期非常作法
【M傳媒房產中心／專題報導】
「銷售人員主動砍價150萬，然後說這是『不二價』，真的不能再談了嗎？」一位預售屋看屋族在買房知識家發問引起議論。近來預售屋市場出現一個奇特現象：銷售人員先自行大幅砍價，再強調價格毫無商量空間。這種「先降後鎖」的銷售策略，讓不少消費者困惑不已，這究竟是真心讓利，還是精心設計的行銷話術？
「不二價」策略市場解讀
預售屋市場流行的「不二價」策略，表面上是為了建立透明價格體系，避免購屋者比價、殺價的困擾。但實務上，這往往是一種心理定位技巧。當銷售人員主動提出「已降價150萬」時，已在消費者心中錨定一個高價位，讓折後價格顯得格外優惠。
房產專家分析，這種手法尤其常見於市場調整期。建商為維持價格形象，不願公開降價，轉而授權銷售人員私下讓利。如此既能達成交易，又不破壞市場行情，可謂一舉兩得。
預售屋價格空間
儘管銷售人員強調「不二價」，但預售屋價格實際上仍存在一定協商餘地。關鍵在於建案的銷售狀況與建商的資金壓力。通常開案初期與最後清餘戶階段，價格彈性最大；而銷售率達7成後，議價空間則明顯縮小。
從實務角度看，與其直接要求降價，不如嘗試「價值交換」的談判策略。例如接受較高的付款條件，換取總價優惠；或是在不影響建商利潤的前提下，要求升級建材設備，這些都是可能的突破點。
「凹東西」的藝術與界限
資深購屋者分享，當價格確實無法再議時，「凹東西」成為另一種提升CP值的選擇。常見的成功案例包括：升級廚衛設備、加贈系統櫃、停車位優惠或管理費減免等。這些項目的成本對建商而言相對較低，但對購屋者的生活品質卻有實質提升。
掌握談判時間點關鍵
預售屋價格的彈性，往往與銷售時間點密切相關。月底、季底或是年底，當建商與代銷需要衝刺業績時，通常會有較大的讓步空間。此外，雨天、平日的看屋時段，由於來客量較少，銷售人員也更願意花時間與誠意買家深入談判。
另一個關鍵時間點是建案開賣後3-6個月，此時初期熱潮已過，但建商尚未準備降價，對於表現出高度購買意願的客戶，往往能獲得意想不到的優惠。
做好功課的重要性
面對經驗豐富的銷售人員，購屋者必須做好充分準備。首先，透過實價登錄系統了解區域行情，並查詢該建商過往推案的價格走勢。其次，掌握建案的基本資料，包括土地使用分區、容積率與建蔽率，這些都影響著物件的實際價值。
更重要的是，保持冷靜與耐心，不要被銷售現場的熱絡氣氛影響判斷。預售屋市場永遠有下一個選擇，衝動決策往往是後悔的開始。
M觀點
與其糾結於能否再砍價，不如回歸基本面：這個價格是否對應合理的品質？這個區位是否符合未來生活需求？畢竟，最好的交易不是買在最底價，而是以合理價格買到最適合的房子。在預售屋市場中，真正的智慧不是學會殺價技巧，而是培養判斷價值的能力。
