【情情來了｜地政士專欄】想靠「切結」換新房？抱歉，銀行已讀不回！給換屋族的真心話
最近好多想「小房換大房」或「舊屋換新屋」的客戶來問我一個共同的問題：
「情情，聽說有個『18個月切結貸款』，能讓我第二戶貸款不受限制，真的能辦嗎？」
我的答案是：「政策上可以，但實務上，銀行多半已讀不回。」
我自己處理過的案子，很多都被銀行冷處理了。除非，你的財力證明厚到讓銀行無法拒絕。
政策與實務的「平行時空」
先講清楚，央行確實留了一扇門給自住的換屋族。按規定，只要你願意簽一張切結書，保證在買下第二戶、貸款撥款後的18個月內，把第一間房子賣掉並還清貸款，你的第二戶房貸就有機會不用被綁手綁腳（意指免受限於第二戶最高僅能貸5成、且無寬限期的嚴格限制）。
聽起來很美好，對吧？但這目前很多都是「理論」。
我們在第一線看到的是，銀行端普遍採取了「技術性不做」的策略。你問，他們會說「可以送件看看」；你真送件，他們會審得特別久、要求補一堆文件，最後可能用一個模糊的理由告訴你「條件不足」，或是直接暗示你，辦一般成數比較快。
銀行的算盤，其實打得很精
為什麼銀行嘴上說歡迎，身體卻很誠實地抗拒？我站在銀行的立場想想，原因其實很現實：
怕麻煩，更怕變壞帳：銀行收了切結書，就等於背上了一個「追蹤義務」。18個月後，他們要主動去查你有沒有真的把舊屋賣掉。萬一你沒賣，銀行就得啟動違約程序，這不只行政成本高，還可能跟客戶鬧翻。對銀行來說，與其冒這個險，不如一開始就別接。
好額度，要留給「更安全的客人」。現在最穩、最受政策鼓勵的生意是什麼？是「新青年安心成家貸款」這種首購案。與其把額度留給流程複雜、變數多的換屋切結案，銀行當然優先做那些簡單、安全、又有政策光環的案子。
懷疑你的「決心」：銀行會想，你真的會捨得賣掉舊屋嗎？還是只是想用這個名義貸更多錢？他們覺得，真正想炒房的投資客，根本不會走這條明擺著被監控的路。
所以，最後能讓銀行點頭接下切結貸款的客戶，通常只有一種樣貌：財力非常非常優越。像是收入穩定的科技業主管、企業主，或是已經在該銀行有大量存款往來的VIP客戶。他們的還款能力無庸置疑，銀行才願意為他們擔這個「麻煩」。
情情叮嚀
換屋是家庭大事，牽涉龐大資金。央行的切結美意，在現實中已經被銀行的風險考量給架空了。
與其耗費時間期待奇蹟，不如認清現實，用最保守、最穩健的方式來規劃。
我是嚴意情，明深地政士事務所主辦代書，專長遺產、繼承、贈與與不動產交易規劃。情情來了，陪你走過每個重要的資產決定。
