建商交屋後無法正常提供水電、公設或電梯，該如何爭取權益？
在台灣購買預售屋或新成屋時，最怕遇到建商交屋後卻無法正常提供水電、公共設施或電梯使用等問題。這些狀況不僅影響居住品質，甚至可能涉及建商違約。遇到這種情況，購屋者該如何透過法律程序爭取權益？以下從法律面與實務面提供完整解析。
一、釐清問題來源：
在採取法律行動前，需先釐清問題的性質，常見情況包括：
水電供應異常（如管線未接通、供電不穩）
公共設施未完工或無法使用（如游泳池未開放、健身房器材缺失）
電梯故障或未取得使用許可（如未通過安檢、長期無法運作）
這些問題可能涉及：
建商未依約履行（違反《預售屋買賣定型化契約》）
公設點交程序未完成（違反《公寓大廈管理條例》第57條）
廣告不實（建商銷售時承諾的設施與實際不符）
二、法律救濟途徑
1. 先與建商協商，要求改善
依《民法》第354條，建商應擔保交屋時房屋及公設無瑕疵。
若發現問題，購屋者可：
書面催告建商修繕（存證信函或律師函）
要求限期改善，若建商置之不理，可進一步採取法律行動。
2. 申請調解或申訴
若協商無效，可透過以下管道尋求第三方協助：
縣市政府消費爭議調解委員會（依《消費者保護法》）
公寓大廈爭議調處委員會（針對公設點交問題）
向消保官申訴，要求建商履約或賠償。
3. 提起民事訴訟
若調解失敗，購屋者可考慮提告，主要法律依據包括：
瑕疵擔保責任（《民法》第354條）：要求減少價金或解除契約。
不完全給付（《民法》第227條）：若建商提供的設施不符契約約定，可請求損害賠償。
廣告不實（《公平交易法》第21條）：若建商銷售時誇大不實，可主張賠償。
注意事項
證據保存：契約、廣告文宣、驗屋紀錄、瑕疵照片、往來溝通紀錄等。
時效問題：依《民法》第365條，瑕疵擔保請求權須在「交屋後5年內」或「發現瑕疵後6個月內」主張。
4. 管委會能否代住戶提告？
依《公寓大廈管理條例》第36條，若問題涉及「全體住戶權益」（如電梯故障影響所有住戶），管委會可經區分所有權人會議授權後提告；但若屬個別住戶與建商的買賣糾紛（如廣告不實），則需由住戶自行提告。
三、實務建議：如何避免糾紛？
驗屋時仔細檢查：水電、公設、電梯是否正常運作，並記錄缺失。
確認公設點交程序：依《公寓大廈管理條例》第57條，建商須會同管委會完成檢測後移交。
審閱契約條款：注意保固期（通常1年）、建商責任範圍及違約賠償方式。
結論
若建商交屋後無法提供正常水電、公設或電梯，購屋者應：
先協商，要求修繕或賠償。
協商失敗後申請調解，必要時提告。
注意訴訟時效，並保存完整證據。
遇到類似問題時，建議諮詢專業律師，確保權益不受損。若拖延狀況嚴重情形可向縣市政府檢舉，依《公寓大廈管理條例》規範，主管機關可對建商處以4萬~20萬元罰鍰。
