交屋前驚見天花板狂漏水！專家教你3招自救 避免百萬修繦費自己扛
「明明簽約前再三確認屋況，為什麼交屋前才發現嚴重漏水？」這是許多購屋族心中最大的夢魘。在台灣潮濕多雨的氣候環境下，房屋漏水問題層出不窮，長期占據糾紛類型前沿。
更令人擔憂的是，許多漏水問題往往在賣方清空房屋、正式交屋前的最後檢查階段才被發現。此時買方面臨兩難：一方面已支付大部分款項，另一方面卻要接手存在嚴重瑕疵的房屋。近期台北市就發生一起典型案例，買方林小姐在交屋前三天驗屋時，發現主臥室天花板有明顯水漬痕跡，經專業檢測確認是長期性漏水，與屋況說明書記載完全不符，但賣方卻以「已清空交屋」為由拒絕處理。
當買方在最後關頭發現嚴重漏水時，能否拒絕支付尾款？
又該如何保障自身權益？本文將從法律觀點與實務經驗，提供完整解析。
漏水糾紛的三大關鍵時刻
簽約前：多數買方會簡單目視檢查，但隱藏性漏水難以發現
用印後：賣方開始清空房屋，此時可能暴露出原本被家具遮掩的壁癌
交屋前：最後驗收階段，專業驗屋可能檢測出結構性漏水問題
最棘手的就是第三種情況，買方往往已經代償賣方貸款，卻在最後關頭發現重大瑕疵，這時候雙方的認知差距最大，糾紛也最難化解。
本文將從法律角度分析買方的權利義務，並提供具體可行的自救方案，幫助購屋族在遇到類似狀況時，能夠有效保障自身權益，避免落入「錢房兩失」的困境。
一、交屋前發現嚴重漏水的基本法律立場
當買方在賣方清空房屋後、正式交屋前，發現與屋況說明書不符的嚴重滲漏水情況時，買方確實擁有相當程度的法律保障。根據《民法》第354條規定，賣方負有物之瑕疵擔保責任，這表示房屋應具備約定的品質，且不能有減損其價值或效用的瑕疵。
關鍵在於「嚴重滲漏水」認定標準：
必須是「交屋前已存在」的瑕疵，而非交屋後才產生的問題
漏水程度需達到影響居住使用或明顯減損房屋價值與屋況說明書記載有明顯出入（如產權說明書勾選無漏水，但實際有明顯水痕、壁癌）
二、買方可以採取的具體法律行動
暫時拒付尾款的合法性：
若契約中有「驗屋無誤後付款」條款，買方可依約暫停付款程序
即使契約無明訂，依《民法》第264條，買方得主張同時履行抗辯權
但需注意：單純拒付可能衍生違約風險，應搭配正式法律程序
實務建議處理步驟：
(1) 立即保存證據：拍攝漏水現況影片，最好有日期證明
(2) 委請專業驗屋公司出具報告
(3) 正式發函通知賣方（存證信函為佳）
(4) 協商修繕或減價方案
(5) 若協商破裂，可向各地調解委員會申請調解
三、尾款支付的特別注意事項
多數買賣契約確有「驗屋無誤後付款」流程規範，但要注意以下重點：
銀行端處理：
若尾款包含銀行貸款，可通知承貸銀行暫緩撥款
已代償賣方貸款的情況：
若已代償才發現漏水，實質風險高
但買方仍可主張瑕疵擔保，要求減價或修繕
定金與違約金風險：
若未依正當程序拒付尾款，可能被沒收已付價款（最高可達總價15%）
建議任何付款異動都應有書面協議
四、專業建議與常見糾紛處理
實務做法：
發現瑕疵後立即通知仲介與賣方（最好用LINE等有紀錄的方式）
要求展延交屋期限，而非直接拒付尾款
可考慮將部分尾款（如5%）存入第三方帳戶，待修繕完成再支付
常見爭議：
責任釐清與認定標準
賣方有可能不知情的瑕疵，樓上樓下或隔壁鄰居共用壁漏水責任分擔。
調解與訴訟管道：
各縣市不動產糾紛調處委員會（免費）
消費爭議調解（適用於透過仲介交易）
民事訴訟（通常需耗時6個月以上）
五、結論與行動建議
買方確實有權因重大瑕疵暫停付款，但必須：
證明瑕疵「交屋前已存在」
立即依法定程序主張權利
避免單方面拒付導致違約
遇漏水糾紛時，重點不在『能不能不付尾款』，而在如何透過正確程序保障權益
實務上，成功要求賣方承擔修繕費用或減價的案例超過7成，但直接拒付尾款而無其他配套，反而可能使自己陷入違約風險。
建議買方應保持溝通管道暢通，多數漏水問題可透過專業評估與理性協商獲得解決，真正進入訴訟程序的案例不到2成。保留所有溝通紀錄與修繕報價單，將是後續協商的最有力證據。
