買房流程｜簽約、用印、完稅、過戶到交屋7步驟一次看

文／賣厝阿明 知識＋

中古屋從談好價格到真正拿到鑰匙，中間還要經過簽約、房貸、用印、完稅、過戶、撥款及交屋。

買方除了準備頭期款，也要同步確認貸款與稅費；賣方則要處理產權、原有房貸、相關稅負及交屋條件。

阿明把常見中古屋交易整理成7個步驟，第一次買房可以照著流程逐項確認。

第一步｜簽約前先確認房貸與產權

買房最大的資金風險之一，就是成交價格談好了，銀行核貸金額卻低於預期。

銀行會依房屋鑑價、買方收入、信用、負債、房屋用途及相關授信規定決定貸款條件。

例如成交價1,500萬元，原本準備300萬元頭期款，預估貸款1,200萬元；最後銀行只核貸1,050萬元，自備款就要再增加150萬元。

因此，正式簽約前可以先掌握自己的收入、負債及大致可貸額度，並保留額外資金空間。

房屋產權也要同步確認，包括土地、建物權利範圍、抵押權、共有、租賃及其他重要資訊。

第二步｜正式簽約把所有承諾寫下來

價格確定後進入正式簽約。

買賣契約至少要確認：

成交總價、付款方式、貸款條件、稅費負擔、交屋日期、現況點交、設備保留、修繕約定及違約責任。

透過房仲成交，也要仔細閱讀不動產說明書及相關現況資料。

漏水處理、冷氣留下、家具搬走、交屋前完成修繕等約定，都應留下書面紀錄。

口頭講好的事情，最後仍要回到契約。

第三步｜用印準備報稅與過戶文件

簽約完成後，交易會逐步進入產權移轉程序，實務上常把準備移轉及報稅文件的階段稱為「用印」。

買方通常需要準備身分證明、印章及個案所需文件；賣方則會準備身分證明、印章、土地及建物所有權狀等資料。

共有、繼承取得、公司名義交易或委託代理等案件，需要的文件會更多。

印鑑證明也不是每一件買賣都採完全相同方式處理，應依實際登記方式準備。

第四步｜完稅要分清楚房屋與土地

房地產同時包含「房屋」與「土地」，交易涉及的稅也不同。

房屋移轉主要涉及契稅，一般買賣由買方申報繳納。

土地移轉主要涉及土地增值稅，原則上由土地所有權人負擔，符合自用住宅用地等優惠條件時，則依相關規定申請優惠稅率。

房地合一所得稅又是另一套制度。

賣方符合房地合一稅課稅範圍時，原則上應在完成所有權移轉登記日次日起算30日內申報，因此交易實務所稱的「完稅」，不能直接理解成所有房地相關稅負都已經全部結束。

第五步｜過戶完成　房子登記到買方名下

相關稅務及移轉文件備妥後，就會向地政事務所辦理所有權移轉登記。

一般買賣常見文件包括土地登記申請書、土地及建物所有權買賣移轉契約書、權狀、身分證明及相關完稅或免稅文件。

不同交易型態需要的文件會有差異，實際仍依個案辦理。

所有權移轉登記完成後，買方正式成為登記名義上的所有權人。

第六步｜銀行撥款、設定抵押權與清償舊貸款

買方有辦房貸時，銀行會配合交易進度辦理對保、抵押權設定及撥款。

賣方原本還有房貸，交易過程也會安排清償原貸款及原抵押權塗銷。

因此，一間仍有房貸的中古屋買賣，可能同時涉及買方銀行、賣方銀行、買賣雙方、地政士及履約保證相關單位。

撥款、代償、設定及塗銷的實際順序，依個案、契約與銀行作業安排處理。

第七步｜交屋前做最後一次總檢查

完成產權與款項程序後，最後進入交屋。

買方可以按照簽約時的房屋現況及設備清單逐項確認，包括水電、瓦斯、冷氣、熱水器、家具、鑰匙、遙控器及約定修繕事項。

水電、瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅等費用，也會依買賣契約及交屋基準日進行結算。

房屋現況、費用及設備確認完成，再依契約完成尾款與點交。

阿明提醒｜買房記住「約、印、稅、登、交」

中古屋交易主流程可以記成：

簽約 → 用印 → 完稅 → 過戶登記 → 交屋

房貸則是另一條同步進行的流程：

初步評估 → 送件 → 鑑價 → 核貸 → 對保 → 設定抵押權 → 撥款。

兩條流程最後在過戶與交屋階段會合。

第一次買房最重要的六件事，就是把價格、產權、貸款、稅費、屋況、契約全部確認清楚。

其中貸款尤其要提早準備。銀行鑑價與最終核貸結果都可能影響自備款，買方在簽約以前多留一段資金安全空間，可以降低成交後才發現資金不足的風險。

買房不是簽完約就等拿鑰匙。從簽約到交屋，每一筆錢、每一份文件、每一項房屋現況，都要留下紀錄。

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