【情情來了｜地政士專欄】透天厝省稅秘訣大公開：戶籍遷入就沒事？關鍵在「分層計算」！
大家好，我是嚴意情。最近一位客戶王先生拿著稅單跑來問我，他實在搞不懂：「嚴代書啊，我全家人戶籍都設在這棟四層透天了，為什麼一樓租給人家開飲料店的樓層，稅率不能跟樓上一樣用1.2%的自住優惠，反而要繳更高？」
這個問題啊，可以說是很多透天厝屋主最常搞混的迷思：以為「整棟設籍」等於「整棟免稅」，但其實完全不是這樣！ 這裡面有個最重要的課稅鐵則，在新舊稅制下都一樣，就是「按實際使用情形分開計稅」。
課稅鐵則：房子怎麼用，稅單就怎麼開（新舊制都一樣）
「按實際使用分開計稅」並不是房屋稅2.0的新發明，而是房屋稅幾十年來一直堅持的課稅原則。稅務人員本來就會像切蛋糕一樣，看你房子每個地方到底在幹嘛，再決定每一塊要課多少稅，不是只看戶籍掛在哪裡。
所以王先生的情況，稅單就會看得清清楚楚：
2到4樓：家人自住 ➔ 如果都符合條件，可以申請自住優惠稅率。
1樓：出租開飲料店（營業用） ➔ 這就屬於「非自住」的營業用，要按 3% 到 5% （看地方政府規定）來課稅。
想靠一張戶籍謄本，就讓整棟房子都用最低稅率的年代，真的從來都沒有過。
房屋稅2.0真正的新變革：全國歸戶 + 全數累進
那麼，去年（113年）7月上路的「房屋稅2.0」（囤房稅2.0）到底「新」在哪裡呢？它的新觀念主要是兩大改變，而且都是針對「非自住」的房子：
「全國歸戶」：以前，計算你持有幾戶「非自住」房屋是分縣市算的，可以把房子分散在不同縣市來降低稅率。現在新規則是，把你和你的配偶、未成年子女在全台灣各地持有的非自住房屋全部加起來，算出一個「全國總戶數」。
「全數累進」：算出了全國總戶數後，就對應到一個比較高的稅率級距（從2%到最高的4.8%）。然後，你名下所有的非自住房屋，全部都用這個高稅率來課稅，而不是像以前那樣，每戶可以分開適用較低的稅率。
簡單來說，新制讓持有越多非自住房屋的人，每戶要繳的稅都變得更高，而且房子分散在不同縣市也沒用了。
自住優惠三關卡，一個都不能漏
想成功申請到那個寶貴的自住優惠稅率，必須要像過三關一樣，同時滿足下面三個條件：
純自住，沒出租沒營業：申請自住的那個空間，必須是「完全自己或家人住」，不能有任何房間、店面出租，或拿來做生意。
真的有人住，而且設了籍：必須是屋主自己、配偶或「直系親屬」真的住在那裡，並且已經把戶籍遷進去。這裡的「直系親屬」範圍很寬，從自己的爸媽、小孩、（外）祖父母，到「姻親」像岳父母、公婆、女婿、媳婦都算在內。重點是「實際居住」，只設籍沒人常住是不算的。
全家自住不能超過三戶：你跟你配偶，還有你們的未成年子女，名下全台灣加起來的自住房屋，總數不能超過三戶。
千萬記住！今年申請只到 3月23日！
符合條件，不代表政府會自動給你優惠！你必須自己「主動」去申請。申請截止日，是 「每年房屋稅開徵前40天」 。
今年（115年）的房屋稅，原定截止日是 3月22日，因為碰到假日，所以順延到 3月23日（星期五） 。大家一定要在這個日期之前，去房屋所在地的稅捐機關辦好申請。如果錯過了，優惠就要等明年了，今年你可能就會收到一張金額讓你嚇一跳的稅單。
出租的省稅關鍵：必須分清楚「租給人住」還是「租來開店」
如果你的房子有部分出租，想要合法節稅，這裡有個非常重要的觀念必須釐清，很多人會搞混：
政府提供的「公益出租」或「包租代管」優惠（稅率1.2%），是專門給「租給人住」的住宅用的。
也就是說，如果你把透天厝的某一層「租給別人當住家」，並透過合法管道申請成為公益出租人，那麼這層樓就可以享有自住稅率，而且還有租金收入的免稅額。
但是！ 像王先生一樓那種「租給別人開店做生意」的，屬於 「營業用」 ，完全沒辦法適用上面這種住家出租的優惠。它就是老老實實按 3% 到 5% 的營業用稅率來課稅。
所以，「住家出租」 和 「營業出租」 ，在稅務上是兩條完全不同的路，千萬不能混為一談。
結語：老實申報、分開規劃，才是王道
面對房屋稅，最聰明也最安心的策略，就是 「誠實申報，分層規劃」 。把自己的透天厝一層一層看清楚，該自住的就申請自住，有出租的也要搞清楚是住家還是店面，各自用正確的方式申報。同時，也要注意房屋稅2.0的新規則，特別是對持有多戶非自住房屋的影響。弄懂這些原則，才能在合法的範圍內，幫自己的荷包做最好的打算，守住該有的權益。
我是嚴意情，明深地政士事務所的主辦代書，專長是遺產、繼承、贈與和不動產交易規劃。我的「情情來了」專欄，就是希望能陪你走過每個重要的資產決定，讓你的心血與愛護，能穩穩當當地落實在所愛的家人的生活裡。
如果對不動產稅務或財產規劃還有更多問題，誠心建議大家找專業的地政士或稅務顧問聊聊，為自己的家量身打造最合適的安排。
