出售未作農業使用農地，土增稅不能「全額」列房地合一費用！國稅局：誤報恐遭補稅
〖M傳媒／記者綜合報導〗 民眾出售未作農業使用的農地時，因同時涉及土地增值稅與房地合一稅兩種稅目，申報規定較為複雜。財政部高雄國稅局提醒，繳納的土地增值稅無法全額列入房地合一稅的費用減除，若誤將土增稅全額扣除，恐造成重複扣除，導致申報錯誤而遭補稅。
關鍵規定：土增稅僅「前手持有部分」可列費用
依規定，作農業使用的農地在移轉時免徵土地增值稅。但接手的買方如果未繼續作農業使用，再次出售時就要課徵土增稅，且必須連同前次未課徵土增稅的漲價數額一併計稅。
在申報房地合一稅時，計算公式原就規定可減除「土地漲價總數額」，以避免與土增稅重複課稅。但可減除的部分僅限於「本人持有期間」的土地漲價總數額，與土增稅的計算方式不同。
因此，本人持有期間的漲價總數額已在房地合一公式中減除；而前手持有期間的漲價數額則未在房地合一公式中減除。依財政部函令規定，納稅人實際負擔、且屬未自房地交易所得扣除部分所對應的土增稅，才能列為移轉費用減除。
案例拆解：阿強的農地交易
高雄國稅局舉例說明，阿強（化名）於2023年1月購入一筆農地，但未繼續作農業使用，後於2026年6月以1,000萬元出售。
第一步：土增稅怎麼算？
稅捐機關以前手2018年取得時的公告現值計算至2026年6月，全部土地漲價總數額為200萬元，核算土增稅為40萬元（包含前手持有期間部分）。
第二步：房地合一稅怎麼算？
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阿強本人持有期間（2023年1月至2026年6月）的土地漲價數額為80萬元 → 已在房地合一公式中減除
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前手持有期間（2018年至2022年12月）的漲價數額為：200萬－80萬＝120萬元
第三步：可列為移轉費用的土增稅
按前手持有期間占整體持有期間比率計算：
24萬元 ＝ 40萬元 × (200萬元－80萬元) / 200萬元
這24萬元可列為移轉費用減除。若阿強未能提示其他移轉費用證明文件，還可按成交價額3% 設算扣除30萬元（1,000萬元×3%，上限30萬元），合計可減除移轉費用54萬元。
常見申報錯誤：誤將土增稅全額扣除
高雄國稅局近期發現，部分納稅人出售未作農業使用的農地時，誤將土增稅繳款書上的全額（含前手持有期間部分）列報為房地合一稅的費用減除，導致課稅所得計算錯誤。
以另一起案例為例，乙君於109年取得農地，113年出售時因未作農業使用而須課徵土增稅。乙君申報時逕依土增稅繳款書所載金額52萬餘元列報費用，但其中包含前手持有期間的漲價數額46萬餘元。國稅局依規定剔除後，乙君僅能列報6萬餘元，最終須補繳本稅15萬元。
國稅局呼籲：正確申報免補稅
高雄國稅局呼籲，民眾出售未作農業使用的農地時，應先確認哪些土增稅屬於可列報的移轉費用，再據以計算房地合一稅課稅所得，切勿誤認土增稅可全額扣除。
如有相關法令適用疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至高雄國稅局網站利用「國稅小幫手」線上查詢。
