信貸資金「沉澱」一年後變買房錢，銀行會認嗎？富哥：這件事是致命傷！
文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
最近有位網友跟富哥分享一個案例，他打算跟女友一起買預售屋，房子登記在他名下，11月申請房貸前會先登記結婚，女友會是共同借款人。自備款一人一半，女友陸續匯了三筆錢給他，金額分別是30萬、34萬、34萬。
但最近他回頭查金流才發現，女友在2023年有一筆80萬的信貸轉貸，當時大部分錢拿去清償原貸款，只有約19萬撥進帳戶，當天就轉了17萬到另一個日常用的B帳戶。隔了將近一年，到了2024年，她才從B帳戶匯了30萬給他。他現在很擔心：「銀行會不會認為這筆錢有信貸的影子，然後拒絕核貸？」
富哥今天就來幫大家拆解這個問題。
銀行查金流到底在看什麼？
首先，銀行審核房貸時，確實會嚴格檢視自備款來源。金管會2025年下半年金檢報告就點出，不動產授信的缺失主要集中在資金用途審查不實、貸後追蹤機制失靈等問題。銀行最怕的就是購屋人「拿信貸的錢來付頭期款」，這在銀行眼中是踩紅線的行為。
實務上，銀行通常會倒查近半年左右的帳戶資金流入狀況，確認每筆錢的來源。如果資金來自家人贈與，要提出完整匯款證明；如果是朋友借款，也會一路追查。
信貸轉貸「隔一年」才匯款，時間是最大保護傘
富哥直接說結論：這個案例風險不高。
關鍵就在於時間間隔夠長——信貸轉貸發生在2023年，第一筆匯款是2024年，中間相隔將近一年。銀行倒查通常只看半年，將近一年前的資金早就不是銀行慣常的審查範圍了。
其次，資金從A帳戶轉到B帳戶後，經過近一年的日常進出，早就跟薪水、生活開銷混在一起了。銀行要證明「這筆錢就是當初那筆信貸」，證據力相當薄弱。
最重要的是，當初信貸申請用途是「個人投資」，轉貸是為了降低利率，從一開始就不是為了買房而借的。只要能把金流軌跡說清楚，通常不會構成被拒貸的理由。
共同借款人的負債比，才是真正的「致命傷」
但富哥要提醒，與其擔心金流被刁難，共同借款人的負債狀況才是真正該緊張的事！
銀行審核房貸時，會嚴格計算借款人的負債收支比——每月總還款金額（含房貸、信貸、車貸等）不得超過每月總收入的50%。此外，無擔保債務總餘額不得超過平均月收入的22倍。
這位網友的女友若作為共同借款人，名下80萬信貸將直接計入整體負債評估。即使每月還款金額不高，仍會壓縮房貸可核貸的額度。共同借款人與主借款人的法律地位相同，銀行會合計兩人收入來評估額度，但這筆貸款也會計入兩人各自的負債比。
目前全台「雙貸族」人數已突破40萬人，平均背債740萬元。負債比過高，房貸被拒的案例比比皆是。
富哥的三個建議
建議一：現在就把信貸清掉。 距離申請房貸還有幾個月時間，現在清償信貸，負債比大幅下降，信用評分也會提升，有助於爭取更好的房貸成數與利率。清償後記得索取「清償證明」並妥善保存。
建議二：備齊所有金流文件。 包括轉貸紀錄、清償證明、B帳戶存摺明細等，以備銀行詢問時主動說明。匯款時備註欄建議寫明「購屋資金贊助」或「共同購屋資金」，千萬不要寫「還款」「借款」等字眼。
建議三：申貸前先找銀行聊。 正式送件前，先找往來銀行或預計承貸的銀行聊聊，了解他們對金流審查的要求，避免臨時被退件。
富哥總結
銀行的重點是「錢從哪裡來」，而不是「錢在誰的戶頭裡待了多久」。 只要金流軌跡清楚、資金來源正當，且有足夠的時間間隔與合理說明，通常不會構成無法核貸的障礙。
把信貸處理掉、把金流講清楚，才是順利核貸的不二法門！
