虛坪改革》公設瘦身房價反漲？內政部三大改革方向的衝擊分析 M傳媒
【M傳媒／房產中心】
「你的房子有近三分之一面積是『幽靈空間』！」這句網路流傳的吐槽，道出台灣購屋族對高公設比的深層焦慮。內政部端出的「虛坪改革方案」即將上路，聚焦容積計算、停車空間、電梯免計容積三大方向，但這帖處方真能治癒高房價痼疾，還是反而會推升驚人的「單價天花板」？
從透天到大樓的必然演化
「不是建商黑心，是現代化居住的必然結果。」房產達人張惠山直言，對比早期透天厝公設比僅10-15%，如今35%起跳的公設比，其實是都會高密度居住的代價。當建築從平面擴張轉為垂直發展，逃生梯、電梯、管道間這些『生存必需空間』就成為無法削減的硬成本。
關鍵的是，根據現行《建築技術規則》，8層以上建築必須設置雙安全梯，12層以上需有排煙室，這些法規要求的安全空間，全數計入公設面積。與其說是「虛坪」，不如說是「保命坪」。
當總價不變、權狀縮水，單價會發生什麼事？
若公設比從35%降至30%，同樣總價2000萬的住宅，權狀面積縮水，單價將從每坪50萬飆升至近54萬。
「這就像把瓶裝水從600ml減量到500ml，價格卻不變。」代銷業者私下透露，建商早已備好兩套劇本：若市場接受度高就維持總價，創造「降公設不降價」的實質漲價；若抗議聲浪大，則微調總價營造降價假象，但「降幅絕對遠低於公設減少比例」。
高齡社會下的電梯解套與停車空間革命
房產達人張惠山說明，本次改革最具實質意義的，是將一般電梯納入免計容積。這對高齡化社會至關重要，過去許多老舊公寓因電梯需計入容積，導致改建困難，新制可望加速都更腳步。
停車空間改革更是突破性變革。未來停車位可獨立登記產權，住戶不必再為「車道公設」買單。內政部估算，此舉最多可讓公設比降低5-8%，等於買30坪房子多出1.5-2.4坪實際使用空間。
從「虛胖空間」到「實用生活」的質變
真正的改革價值，在於引導建築規劃回歸「生活本質」。
改革後，建商可將節省的容積轉化為：
無障礙設施：符合高齡需求的斜坡道、扶手系統
社區服務空間：快遞收發室、親子遊憩區
防災升級：加寬逃生通道、防震緩衝空間
「與其計較公設數字，不如思考這些空間能帶來什麼生活價值。」房產達人張惠山強調，台灣需要的是「有感的公設」，而非華而不實的游泳池、宴會廳。
誰來管理「無主公設」？
改革同時引爆法律難題。當停車位獨立產權後，車道管理責任歸屬誰？垃圾集中區若無人認領，是否淪為社區死角？這些都需要配套修法明確權責。棘手的是，若部分住戶購買停車位、部分不買，管理費分攤將產生新的公平性爭議。公寓大廈管理條例必須同步修正，避免衍生更多社區糾紛。
張惠山觀點：
虛坪改革就像幫建築物「健康減重」，但減去的究竟是贅肉還是肌肉，取決於執行細節。這項政策不該被簡化為「打房工具」，而應視為台灣居住品質升級的轉捩點。
房產達人張惠山三建議：
放棄單價迷思：緊盯總價與實際使用需求，別被美化後的單價數字迷惑
重新定義價值：好的公設能提升生活品質，與其追求最低公設比，不如選擇最適公設規劃
掌握改革紅利：電梯免計容積將加速老屋更新，都更戶可望成為最大受益者
虛坪改革踏出了正確的第一步，但接下來需要更細緻的配套，才能讓這場建築革命真正造福每個安居夢。
張惠山(山哥來了)
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