預售屋違約金最高不超過15%，中古屋買賣違約金一樣15%? 專家:關鍵在這裡
文／賣厝阿明知識+
很多人以為，買賣房屋解約，違約金上限就是總價的15%。這個觀念只對了一半。15%上限是否適用，關鍵不在「買賣房屋」這件事，而在「賣方是誰」。
阿明直接說：賣方是建商或企業適用15%上限；賣方是一般民眾，就看合約怎麼寫，重點是法院最後判決。
情況一：賣方是建商、法人或專業投資客機構
這種情況下，賣方屬於「企業經營者」，買方屬於「消費者」，雙方簽訂的契約受《消費者保護法》及內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範。
買方違約（買方反悔不買）：賣方最高只能沒收房地總價的15%。如果買方已繳的錢還不到總價的15%，賣方只能沒收「實際已繳的金額」，不能要求買方補到15%。
賣方違約（賣方反悔不賣）：買方除了可以拿回已經付的全部價金，賣方還必須賠償總價的15%作為違約金。
這就是市場上常說的「15%上限」的由來。但要注意，這個規定只綁「企業經營者」賣方，不綁一般民眾。
情況二：買賣雙方都是一般民眾（個人對個人）
這種情況最常見。你向一般屋主買中古屋，雙方都是自然人，不是建商、不是投資客公司。這時候，15%的法定上限不適用。
違約金賠多少，完全看你當初簽的《不動產買賣契約書》怎麼寫。通常都是已繳付金額沒收。簽約時沒確認，違約時就只能照合約走。
但《民法》第252條規定，如果約定的違約金過高，法院可以依職權減到合理範圍。實務上，法院會考量賣方的實際損失、市場行情、交易金額等因素來決定減多少，不一定是合約寫多少就多少。
阿明總結
買賣中古屋，簽約前一定要看清楚違約金條款。如果是跟一般民眾買賣，15%不是法定上限，看合約怎麼寫，最後還是要看法院判決。
阿明給三個建議：
第一，簽約前仔細看違約金條款，不要以為「反正最多15%」。
第二，如果真的走到違約這一步，先協商，協商不成再考慮訴訟，請法院酌減。
第三，無論買賣，違約都是有代價的，簽約前想清楚，不要衝動。
你有遇過中古屋買賣違約的經驗嗎？後來怎麼處理的？留言跟網友分享。
