情情來了｜土地法34-1條新制！左手賣右手被禁、交換不適用多數決，四大變化一次看

文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情（情情來了）

各位朋友，我是情情。最近代書事務所來了一組客戶，三兄妹共同繼承了一塊台北市的土地，大哥想賣、二哥不同意、小妹聯絡不上，整塊地卡在那裡動彈不得。大哥氣沖沖地問我：「情情，我聽說有一條法律可以用多數決強制賣地，是真的嗎？」

他說的就是《土地法》第34條之1。這條被稱為「共有土地處分的尚方寶劍」，用得好可以解決僵局，用不好官司打不完。今天情情就用代書的角度，把這條法律從頭到尾拆解清楚。

一、土地法34-1條是什麼？

土地法第34條之1，是針對共有土地處分所設計的制度。一般情況下，如果土地是多人共有，出售或處分通常需要全體共有人同意，這是《民法》第819條的基本規定。但在現實生活中，這往往很難做到。情情在事務所看過太多案例：有人不同意出售、有人長期失聯、有人已過世但未辦繼承。只要有一個人反對，整個土地就可能停滯多年。

土地法34-1條的目的，就是在符合一定條件下，讓多數共有人可以做出處分決定，避免共有土地長期僵住。司法院釋字第562號解釋也明確指出，這條法律的立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。

情情翻譯：這條法律的本意是「促進土地利用、解決共有僵局」，不是「讓多數人欺負少數人」。

二、土地法34-1條的基本條件

在實務上，適用土地法34-1條時，通常會先判斷是否符合一定的同意比例。法律上大致有兩種情況。

第一種情況：人數與持分都過半。 同意處分土地的共有人，如果在人數上超過全部共有人一半，且持分比例也超過全部持分的一半，就可以依土地法34-1條決定共有土地的處分。這也是實務上最常見的一種情形。

第二種情況：持分超過三分之二。 如果同意處分的共有人，其持分比例已經超過全部持分的三分之二，即使在人數上沒有過半，也可以依土地法34-1條處分共有物。

換句話說，法律其實提供了兩條不同的門檻：人數過半＋持分過半，或持分超過三分之二（不計人數）。在共有土地持分比較集中的情況下，第二種情形在實務上也並不少見。

但要特別注意的是，共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。即使同意比例已經符合規定，如果後續程序沒有依法進行，整個處分程序仍然可能被認定有瑕疵。

三、共有土地出售時的優先購買權

即使多數共有人決定出售土地，其他共有人仍然有一項重要權利：優先購買權。

也就是說，當土地要出售給第三人時，必須先通知其他共有人。通知內容通常必須包含：出售價格、交易條件、買受人資訊，讓其他共有人可以決定是否依相同條件購買。

土地法第34條之1第4項「優先承購權」之立法目的，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少不動產使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用。此外，此一制度亦有助於防免多數共有人以低價濫予處分，侵害少數共有人之利益。

如果沒有依法通知，後續可能產生法律爭議。最高法院判決也明確指出，共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，得依法主張損害賠償。

四、通知程序是34-1條最常出問題的地方

在實務案件中，最容易出問題的其實不是比例，而是通知程序。

依113年1月1日生效的最新執行要點，通知程序的規定變得更嚴謹。通知時申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址，若確知其實際住居所，應優先就其實際住居所通知，除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。公告自布告之日或登報最後登載日起，經20日發生通知效力。

情情在事務所最常看到的問題包括：存證信函寄錯地址、共有人找不到、通知內容不完整、沒有保存送達證明。如果通知程序有瑕疵，其他共有人可能主張權益受損，整個處分程序都可能被推翻。

五、113年新制後的幾個重要變化

近年修法與相關執行要點調整後，土地法34-1條的程序變得更嚴謹。以下幾個重點必須掌握：

1. 防止「左手賣右手」：過去曾出現共有人利用多數決，把土地賣給自己或關係人的情形。新制增訂要點第3點第2項規定，共有人若同為受讓人，除可能密謀合議侵害他共有人權益外，該共有人之應有部分實際未為處分，卻得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形。

2. 交換不適用多數決：修正要點第3點第1項明確規定，交換所有權不適用土地法第34條之1的多數決機制。

3. 通知送達規定更明確：現在法律更強調優先寄送實際住所，找不到人才能採用公告方式。

4. 放棄優先購買權需正式文件：新制增訂要點第13點第11款規定，優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依規定附具切結書，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不能僅於申請書備註欄切結。

六、價金提存：保障少數共有人的最後手段

依《土地法》第34條之1第3項之規定，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

若不同意處分之他共有人拒絕領取價金時，多數共有人應依規定辦理提存，並提出為他共有人提存之證明，始可辦理權利變更登記。

提存的幾個重點：提存人應為土地法第34條之1第1項之共有人，不得由「買受人」為提存人；依《提存法》第4條第1項規定，清償提存事件，應以他共有人之住所地之法院提存所辦理；若他共有人設籍所在地分屬不同法院管轄時，則可由其中一共有人住所地之法院提存所辧理清償提存。

七、共有土地處理常見的實務問題

在實務上，使用土地法34-1條時，常見幾個問題：

共有人找不到：例如共有人移居國外，或多年未聯絡。這時需要透過公告程序處理通知問題。

未辦繼承：如果持分仍登記在被繼承人名下，比例計算可能出現爭議。此時應以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

公同共有與分別共有混淆：在繼承案件中，公同共有與分別共有的計算方式不同。依內政部109年12月29日函釋，部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。

八、土地法34-1條不是萬靈丹

很多人會問：「是不是只要用34-1條，土地就一定能賣？」其實並不一定。共有土地處理真正困難的，往往不是法律，而是結構。例如：共有人過多、持分細碎、家族關係複雜、價格認知差距。如果結構沒有處理好，再好的法律工具也只能解決部分問題。

九、為什麼很多建商整合土地會用到34-1條

在都市更新、土地整合或開發案件中，常常會遇到持分土地。當協議無法完全取得所有共有人同意時，土地法34-1條就可能成為突破僵局的制度工具。

但實務上，成功的案件通常不是臨時決定，而是在整合初期就已經開始盤點：持分結構、共有人狀況、通知程序、交易條件。換句話說，34-1條往往是整體策略的一部分。

情情總結

土地法34-1條是台灣共有土地制度中非常重要的一條規定。它的存在，是為了解決共有土地可能出現的僵局。但真正影響結果的，往往不是是否適用34-1條，而是比例、程序與結構的設計。

重點記起來：門檻有兩條路，人數過半加持分過半，或持分超過三分之二；通知程序用雙掛號或存證信函，優先寄實際住所；價金要提存，提存人必須是共有人，不能由買受人代辦；新制上路後，左手賣右手被禁止、交換不適用多數決、放棄優先購買權要有正式切結書。

土地法34-1條是解決共有僵局的利器，但不是欺負少數的工具。程序少一步，官司多三年，不可不慎。