地上權住宅剩20年還能買嗎？富哥：先別問便不便宜，要先問銀行把不把它當房貸

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

很多人看到地上權住宅，第一個反應都是：「價格比一般住宅便宜這麼多，是不是可以撿便宜？」

富哥要提醒，買地上權住宅不能只看總價打幾折，更不能只用一般房屋買賣的邏輯來評估。尤其是剩餘年限只剩20年左右的地上權住宅，真正關鍵不是你想不想買，而是銀行願不願意把它當成一般住宅房貸承作。

這一點，很多買方很容易誤判。

一般所有權住宅，銀行承作房貸時，背後有土地與建物作為擔保。即使借款人未來還不出來，銀行仍可透過抵押權處分擔保品，掌握相對穩定的回收價值。但地上權住宅不同，買方取得的不是完整土地所有權，而是在一定期間內使用土地與建物的權利。

也就是說，地上權住宅的價值會隨著剩餘年限逐年遞減。年限越短，未來轉售市場越窄，銀行對擔保品價值的認定也會越保守。

如果一戶地上權住宅剩餘年限只剩20年，銀行不會只看成交價格，而會先問幾個問題：貸款期間能不能被剩餘年限覆蓋？地上權期滿後建物怎麼處理？未來買方接手意願高不高？若借款人違約，銀行處分擔保品時能不能順利變現？

只要這些問題答案不夠明確，銀行就可能不願用一般住宅房貸條件承作。

這就是地上權住宅最容易被低估的金融風險：買方以為自己在買房，銀行卻可能把它看成高風險授信。

一般住宅房貸的優勢，是利率相對低、年限相對長，常見可拉到20年、30年，甚至更長。但若銀行認為地上權住宅剩餘年限太短，擔保價值不足，就可能降低貸款成數、縮短貸款年限、提高利率，甚至要求借款人改用信用貸款、消費性貸款，或要求增加其他擔保品。

這時候，買方現金流壓力會完全不一樣。

舉例來說，一戶地上權住宅開價1000萬元，表面上比同區一般住宅便宜不少，買方以為可以用房貸方式貸款。若銀行願意用一般房貸邏輯核貸，假設貸款500萬元、年限10年或15年，雖然月付金不低，但至少還能用家庭收入評估是否負擔得起。

但如果銀行不把它當一般房貸，只願意用信用貸款或短年期授信方式處理，貸款年限可能只剩3年、5年或7年，利率也可能比房貸高出一截。這時候，即使買價看似便宜，每月還款金額也可能暴增，買方原本以為撿到便宜，最後卻變成現金流被壓垮。

富哥常說，買房不能只看總價，還要看月付；不能只看價格便宜，還要看資金成本。

剩餘年限短的地上權住宅，最怕的就是「價格便宜，但貸款條件很硬」。如果銀行成數低，代表自備款要提高；如果利率高，代表資金成本增加；如果年限短，代表月付金上升。這三件事加在一起，就會讓原本看似低總價的產品，變成家庭現金流的高壓測試。

所以，買地上權住宅之前，第一步不是出價，也不是跟房仲討論還能殺多少，而是先拿資料去問銀行。

買方應該先準備權狀、土地及建物謄本、地上權契約、剩餘年限資料、買賣條件、管理費及地租相關資料，直接詢問銀行四件事：第一，能不能用一般住宅房貸承作？第二，可貸成數是多少？第三，利率與貸款年限怎麼算？第四，是否需要其他擔保品或保證人？

如果銀行回覆只能用信用貸款邏輯，或者貸款年限很短、成數很低、利率偏高，那這間房子就算市價5折，也未必真的便宜。

地上權住宅不是不能買，但一定要用「使用年限＋貸款條件＋轉售能力＋現金流」一起評估。尤其剩餘年限只剩20年的物件，買方更要保守，因為你買的不是永久資產，而是一段會倒數的使用權。

富哥一句話提醒：剩20年的地上權住宅，最可怕不是價格貴，而是銀行可能不把它當房貸。一般房貸一旦變成短年期、高利率授信，月付金可能直接失控。