自住切結成『賣身契』？年輕夫妻被迫『失業or違約』二選一
近期房貸市場出現一項引發熱議的現象，無論是申請「新青安貸款」還是一般首購方案，銀行都強制要求借款人簽署「自住切結書」，這項規定讓許多購屋者感到困擾——難道用優惠利率買房後，就永遠失去出租的彈性？此議題凸顯當前房貸政策的核心矛盾：政府一方面想協助首購族安居，另一方面又得防堵投資客炒作，而一般民眾的居住需求彈性卻在這過程中遭到壓縮。
自住切結書的演變與政策目的
自住切結書制度並非新創，但隨著政府打炒房力度加大，近年來確實有更嚴格的趨勢。財政部自112年8月起推動「新青安貸款精進方案」，明訂新貸戶必須簽署自住切結書，並增訂每人限貸一次的規定，目的就是確保政府補貼的優惠貸款能真正幫助無自有住宅的家庭，而非淪為投資客炒房工具。
制度本質是區分『自住』與『投資』防火牆
新青安貸款之所以能提供最高1,000萬元額度、40年貸款年限及5年寬限期，並享有政府補貼1.5碼的利率優惠，正是基於「協助真實居住需求」的前提。若購屋者未來違反切結內容（如出租或未實際居住），銀行有權終止利息補貼，追回已撥補的利息，甚至重新核定貸款條件。
購屋族現實困境：人生階段的變化需求
然而，問題在於現行「自住」定義過於僵化，未能考量民眾人生階段的變化需求。賣厝阿明指出，許多購屋者並非投資客，卻因生活變動而面臨兩難：
1. 工作調動：
在A城市購屋後，因職務調動需搬至B城市，原房屋若不能出租將造成雙重負擔。
2. 家庭結構改變：
單身時購買兩房，結婚生子後需換屋，舊房若限制出租反而增加經濟壓力。
3. 照顧需求：
為照顧年邁父母暫時同住，原有房屋空置卻不敢出租，深怕觸犯切結條款。
我買房是為了自住，但誰能保證未來5年、10年都不會改變居住安排？
一位不願具名的購屋者無奈表示，這種「非投資卻非自住」的灰色地帶，正是當前制度最需要調整的部分。
銀行的風險管理與政策壓力
銀行業者對於自住切結書的要求，背後有兩大關鍵考量：
1. 風險控管：
根據聯徵中心統計，自住戶的房貸違約率僅約0.3%，遠低於投資用途的1.2%。切結書能幫助銀行篩選出還款穩定的客群。
2. 政策配合：
金管會與央行近年嚴查「優惠貸款流向投資用途」，銀行若不嚴格把關，可能面臨監管裁罰。新青安貸款更規定，若發現違規將終止利息補貼並追回已撥款項。
實務上銀行是否會主動稽查？一位不具名行員透露：
除非收到檢舉，或租金收入出現在貸款人的財力證明中，否則例行性稽查的比例不高。但他也警告，這不代表可以心存僥倖，未來若申請轉貸或增貸時被發現不符自住約定，銀行仍可能追溯調整貸款條件。
賣厝阿明表示，現行切結制度矛盾，在於將「防堵投資」與「限制生活彈性」混為一談，建議可成二方向修正建議：
1. 合理事由豁免：
允許因工作調動、照顧家人等正當理由申請豁免，而非一律視同違約。
2. 轉換機制：
讓購屋者在特定條件下可補繳利差，將貸款轉為一般方案，兼顧政策公平性與民眾需求。
簽約前關鍵思考
自住切結書是一把雙面刃，它為首購族打開優惠大門，卻也可能限制未來的居住選擇。簽約前應審慎評估：
「如果五年後我需要搬家，這間房子會變成資產還是負擔？」
「我的工作性質是否可能面臨調動？」
「家庭結構在未來幾年是否可能改變？」
制度或許不夠友善，但充分的知情與規劃，能讓購屋者在居住自由與財務利益間找到平衡。購屋是長期承諾，除了計算眼前利率與成數，更需考量未來十年的生活可能性。
