建商購地金額驚現4成「骨折式」衰退 928億資金轉向捷運聯開與公辦都更求生存
【M傳媒房產中心／報導】
在央行第七波信用管制持續緊縮、房市交易量能急凍的2025年，一個關鍵數據揭示了台灣房地產市場的深層轉骨：根據第一太平戴維斯統計，今年全台建商購地金額僅962億元，較去年同期驟減42%。這個近乎「腰斬」的數字，不僅宣告了過去十年建商大舉獵地、囤積庫存的狂熱時代告終，更預示著一場無聲的產業革命正在發生，建商的生存策略，正從「購地囤貨」的資本遊戲，全面轉向「合作開發」的長期營運模式。
建商購地動能出現「骨折式」衰退，是多重壓力下的必然結果。
最直接的衝擊，來自央行與財政部的政策連環拳。第七波信用管制大幅限縮建商購地貸款成數與還款寬限期，使「以債養地、快速周轉」的高槓桿模式難以為繼。同時，囤房稅2.0上路，讓建商餘屋持有成本顯著攀升，進一步壓抑其大舉儲備土地的意願。
另一方面，市場的冷風更讓建商心寒。預售市場買氣觀望，銷售速度放緩，導致資金回籠速度不如預期。當「銷售不確定性」碰上「融資高成本」，建商的首要任務從擴張版圖轉變為確保現金流安全與消化既有庫存。這解釋了為何今年購地動能集中在第一季（購入527億元），後續三季則急速冷卻，顯示建商在年初短暫測試水溫後，隨即因市場寒氣而全面縮手。
資金大轉向：928億缺口流向捷運聯開與公辦都更
然而，建商的資金並未消失，而是進行了驚人的戰略轉移。據統計，今年全台土地及地上權交易總額為1,592億元，與建商購地金額之間的差額高達630億元。若考量整體交易額年減34%的大背景，一個更清晰的圖像浮現：近千億規模的資金，正在尋求更安全、更具戰略性的出口。
這個新出口，就是捷運聯合開發案與公辦都更案。建商一反過去單打獨鬥、競標素地的模式，轉而透過結盟組成「國家隊」，搶攻由政府主導的大型開發案。最矚目的案例，莫過於由宏匯集團、愛山林、甲山林合組聯盟，預計投資985億元的「新北十四張捷運聯開案」（Y7）。此類案子的核心吸引力在於：
土地取得門檻降低：無需投入天文數字的購地成本競標，而是透過競標「投資計畫書」取得開發權。
風險分攤：與政府或捷運局合作，分擔部分前期整合與用地取得風險。
確保需求與價值：捷運站點自帶人流與機能，開發完成的住宅、商辦、商場具有高度的價值保障與去化預期。
這種轉變，標誌著建商的角色從「土地投機者」深化為「城市開發營運商」。他們不再只是蓋房子賣掉，而是必須具備規劃大型複合社區、長期持有經營部分資產（如商場、辦公樓）的能力。
2026年市場展望：科技廊道與收益型資產成新戰場
展望2026年，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，在AI與半導體外需驅動下，經濟成長率預估達3.54%，這將為不動產市場劃定新的戰場。
科技產業擴廠主導工業地產：新竹、台南等科學園區周邊，因產業群聚效應與穩定電力供給，將成為科技業擴廠的熱區，帶動工業土地與廠房需求。
保險資金瞄準物流倉儲：長期低迷的保險業投資動能有機會釋放。具有穩定租金收益、且受惠於電商成長的大型現代化物流倉儲，因投報率相對優於市中心商辦，將成為保險資金積極評估的目標。
商用不動產仰賴自用買盤：市中心商辦因投報率仍無法超越資金成本，投資型買方持續觀望。市場將由自用型企業（尤其是科技業）主導，賣方必須在價格上保持彈性才有成交機會。
這場建商購地的「大縮手」，實則是房市進入成熟期的一次深度體檢。
它逼使開發商告別暴利與槓桿的舊夢，轉向更需要專業、資金與耐心的永續開發模式。對購屋者而言，未來的新建案將更密集地出現在捷運節點與大型都更區，產品也更傾向混合使用的智慧社區。一個由「政策」、「軌道經濟」與「產業需求」重新定義的房市新局，已然揭開序幕。
