房貸問題不在水龍頭，而是在水塔 精神喊話無法解渴，水源制度才是關鍵
行政院長卓榮泰日前呼籲銀行「水龍頭開大一點」，希望紓解房貸核貸難、撥款慢的壓力。然而，台灣銀行董事長凌忠嫄則回應：「水龍頭已經開很大」，指出銀行端早已積極配合政策。
身為長期關注房貸政策的實務工作者，我必須指出：真正的問題，不在水龍頭，而是在水塔本身早已缺水。
水龍頭再開，水塔沒水也無濟於事
當前房貸放款困境，並非銀行不願意貸款，而是整體授信總量已接近上限。在央行信用總量管制與資本適足率壓力下，銀行即使願意，也面臨「無水可放」的限制。與其一再對銀行喊話，不如檢視政策端是否已提供足夠彈性與資源。當源頭的水塔已枯竭，再怎麼開水龍頭也無法解渴。
貸不到款，比買不起房更令人無助
許多家庭好不容易簽約、準備自備款，卻在核貸階段遭遇成數縮水或撥款延遲，甚至最終無法成案、被迫解約，損失訂金。這不是偶發事件，而是制度設計上的結構性缺陷。高房價固然沉重，但不確定的貸款流程，才是真正讓人陷入焦慮與風險的根源。
與其喊話，不如補水：五項政策建議
1設立首購保留額度池，保障剛性需求
比照博愛座邏輯，應為首購族預留特定額度，避免被高資產者擠壓貸款空間。
2設立彈性與例外條款
央行總量管制雖有其必要性，但針對自住型購屋者，應建立一定的彈性機制，避免一刀切的誤傷。
3管制不當推銷，防止話術誤導與產品錯配
政策性貸款不應成為理專推銷高風險商品的工具。應強化監管，杜絕資訊不對稱與壓力式銷售。
4強化政策與第一線之間的溝通機制
銀行貸款第一線從業人員與政府決策者之間常有資訊落差。應設立回饋機制，讓政策即時反映現場實況。
5建立「先審後簽」制度，讓房貸回歸科學
目前「先簽約、後審貸」的流程，讓房貸變成一場風險極高的賭注。不同銀行鑑價與成數落差大、等待冗長、核貸不確定，讓購屋者宛如抽籤。政府應參考美國「預先核准」制度，讓貸款條件先行確認後再簽約，減少違約風險、強化交易信任。
我們需要的不是口號，而是制度的適度調節
水塔若無水，水龍頭再開也只是乾吼。房貸制度的改革，不只是技術性調整，更關乎整體市場信任與家庭安定。
讓貸款從「玄學」回歸「科學」，是我們現在最該踏出的那一步。
作者｜呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
