新大樓公設點交｜交屋3年還沒移交、7日檢測、設備保固與建商責任

文／賣厝阿明知識＋｜公寓大廈管理知識懶人包

新大樓交屋3年，住戶早就搬進去，管理費也每個月照繳，但社區游泳池還沒開放、健身房設備故障，地下室漏水、消防及機電設備也還有問題，管委會遲遲無法完成公設點交。

這種情況牽涉到起造人的法定移交義務、設備缺失修繕、保固期限，以及社區公共基金的申請。

依《公寓大廈管理條例》，公設移交有明確的法律程序。住戶已經入住，不代表公共設施就算完成點交。

一、管委會成立後7日內應辦理公設檢測

依《公寓大廈管理條例》第57條，起造人應在管委會成立，或管理負責人推選、指定後7日內，會同政府主管機關及管委會或管理負責人，進行公共設施設備檢測，確認功能正常後辦理移交。

這個7日是從管理組織成立或管理負責人產生後起算，並非住戶個別交屋的日期。

如果社區已經入住3年，公設卻還沒完成移交，就應先確認管委會成立時間、歷次檢測紀錄，以及建商尚未完成哪些事項。

公設點交除了看游泳池、健身房是否漂亮，更重要的是整棟建築物的設備能否正常運作。

其中，水電、機械、消防與各類管線，是第57條明定的功能檢測項目。

游泳池、健身房等休閒公設，則應另外核對買賣契約、廣告約定、核准圖說及設備清單，確認是否依約交付。

管委會也可以視需要委託建築師、專業技師或檢測單位協助。

依第57條第2項，如果水電、機械、消防及管線無法通過檢測，或功能有明顯缺陷，管委會可以報請地方主管機關處理。

經認定屬於起造人責任，主管機關應命起造人修復改善，並於1個月內再會同管委會或管理負責人辦理移交。

例如消防設備無法正常運作、公共管線施工不良，都應留下正式檢測紀錄，確認改善責任。

如果是健身器材損壞、游泳池裝修品質或其他契約設施爭議，則要依契約、瑕疵原因及相關法律判斷。

管委會應把尚未改善的缺失逐項記錄，確認責任及改善方式，再辦理正式點交。

依《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第17點，房屋結構部分原則保固15年，固定建材及設備部分保固1年。

個別房屋原則上從買方完成交屋日起算；若因可歸責於買方的原因未完成交屋，則依規定處理。

至於社區公共設施，還要確認買賣契約、設備保固書、實際移交時間及保固起算約定。

例如電梯、發電機、游泳池及健身器材，各項設備可能有不同的保固內容與維護條件。

建商也不宜在公設尚未完成移交前，就以取得使用執照的日期作為所有公設保固的起算點，藉此縮短原本應提供的保障。

一般保固期限經過，也不代表起造人的法定點交義務自動消失。若有施工瑕疵或其他損害，仍應依契約及民法確認可主張的權利與期間。

依《公寓大廈管理條例》第18條，起造人應依規定提列公共基金，並在申請使用執照時，提出繳交地方政府公庫代收的證明。

社區成立管委會或推選管理負責人，完成第57條規定的公設點交並向主管機關報備後，才能依規定申請由公庫撥付這筆基金。

因此，公設長期沒有完成移交，也可能影響社區申領公共基金。

另外，起造人提列的公共基金，與住戶每月繳納的管理費是不同款項。

住戶管理費仍應依《公寓大廈管理條例》、社區規約及相關決議處理，不能因公設尚未點交就自行停止繳納。

依《公寓大廈管理條例》第49條，起造人或建築業者違反第57條規定，地方主管機關可依法處新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得命限期改善或履行義務；屆期仍未履行，可以連續處罰。

管委會可以先整理公設缺失，正式發函要求起造人安排檢測及移交。

如果法定設備仍有缺失，或起造人沒有依法履行點交義務，可檢附資料向所在地縣市政府建築管理主管機關反映。