「住辦合一」買到辦公室！新青安辦不下來 首購族夢碎
M傳媒／綜合報導
台中市一名首購族，日前購買號稱「住辦合一」的成屋，原以為可以申請新青安貸款，結果去銀行申辦時直接被拒絕，房屋登記用途是「辦公室」，不是「住宅」，核貸成數只有65％。資金瞬間斷鏈，成家夢碎。
市府接獲申訴後發現，不少民眾誤信廣告話術，忽略用途登記關鍵，導致權益受損甚至違法使用。消保官呼籲購屋前務必查驗謄本用途，避免踩入違規與貸款雙重地雷。
為什麼辦不了新青安？關鍵在「用途登記」
新青安貸款的申請條件明確規定：借款人本人、配偶及未成年子女名下均「無自有住宅」，且購買的房屋必須是「住宅用途」。
如果建物登記謄本上「主要用途」寫的是「辦公室」或「一般事務所」，銀行會直接認定這不是住宅，新青安貸款連送件都不用送。
中市府消保官提醒：坊間有些售屋廣告宣稱「住辦合一」、「SOHO宅」，甚至強調「可申請自用住宅稅率」，但房屋稅課稅條件與建築法規對房地使用的管制規定，各有不同立法目的。房屋登記用途為「事務所」或「辦公室」，即使有自住事實，或可申請住家用優惠稅率課徵房屋稅，但若使用方式不符房屋核准用途，仍可能違反建築法規而被裁罰。
貸款成數也差很多
一般住宅：銀行願意貸8成，利率也相對優惠。
事務所／辦公室：銀行視為「商用不動產」，貸款成數通常只有6到7成，利率也比較高。
以台中這位首購族為例，若房子總價1,000萬元：
住宅：貸款8成＝800萬，自備款200萬
辦公室：貸款6成5＝650萬，自備款350萬
直接多出150萬的現金缺口。對於存錢存很久的首購族來說，這150萬可能就是壓垮夢想的最後一根稻草。
法制局長李善植說明，市場上所謂「商辦宅」是住商混和大樓，兼有「住宅」與「辦公室」的公寓大廈；而「工業宅」通常是指坐落於工業區的房屋。一般而言，「商辦宅」或「工業宅」的建物謄本登記用途多為「事務所」或「辦公室」，售價稍低於周邊住宅房價，對購屋者有一定吸引力。但這類房屋銀行核貸成數較低，自備款若不足，可能面臨違約狀況。
不只貸款問題，還有違規使用的風險
依據建築法及都市計畫法規定，建築物必須依核定用途使用。房屋登記用途為「一般事務所」、「辦公室」或「廠房」，若以增加隔間方式增設衛浴或臥室，改作住宅使用，可能有違反建築法、都市計畫法等違規使用的問題，甚至被檢舉遭裁罰或需負擔恢復原狀費用。
市府消保官強調，房屋稅條例與建築法規對於房地使用的管制規定，各有不同立法目的。房屋登記用途為「店鋪」、「一般事務所」或「辦公室」，若有自用居住事實，或許可向稅捐機關申請自用住家用優惠稅率課徵房屋稅，但仍有被檢舉違規使用的風險。
此外，房屋登記用途為「辦公室」或是「住宅」，在銀行貸款成數、貸款利率及周遭生活品質等各方面均有差異，消費者不可不慎。
購屋自保四招
中市府消保官提出四項自保建議：
第一，不要只看廣告，要調謄本。
售屋廣告說「住辦合一」、「SOHO宅」，都不是法律用語。只有建物登記謄本上的「主要用途」才是真的。購屋時應要求賣方提供「土地/建物謄本」確認。
第二，透過房仲購屋，要求看不動產說明書。
透過房仲購屋，仲介業者依法必須提供「不動產說明書」，裡面應附帶「土地/建物謄本」。應逐頁確認土地使用分區與建物主要用途。
第三，買預售屋要看建造執照。
購買預售屋時，應確認「建造執照」登記的土地使用分區及建物的使用類組，並核對買賣契約書記載是否相符。
第四，確認土地使用分區與建物主要用途。
兩者都要確認，缺一不可。如果土地分區是工業區、建物用途是廠房，那就是工業宅，貸款條件更差。
M傳媒觀點
「住辦合一」不是住宅，「SOHO宅」也不是住宅。只要建物登記謄本上「主要用途」不是「住家用」，銀行就不會給你住宅的貸款條件。
新青安辦不下來、貸款成數只剩6成多，自備款要多準備上百萬。如果錢不夠，可能連交屋都有問題，甚至面臨違約賠償。
台中市政府提醒，民眾購屋時切勿只憑售屋廣告或房仲宣稱「可申請自用住宅稅率」，就誤以為買到「住宅」。房屋登記用途為「辦公室」或「住宅」，在貸款成數、貸款利率及周遭生活品質等各方面均有差異，購屋前務必做好功課，避免踩入違規與貸款的雙重地雷。
廣告可以騙人，謄本不會騙人。買房前一定要調閱建物登記謄本，確認土地使用分區與建物主要用途，不要等到貸款辦不下來才後悔。
