桃園老公寓都更「1坪換1坪」有落差！25坪換約39坪新房 張鴻祥揭容積與成本兩大現實
文／太平洋房屋聯洋團隊 張鴻祥
桃園不少老公寓屋齡已超過30年，面臨設備老化、缺乏電梯及建築安全等問題。隨著都市更新受到重視，「1坪換1坪」也成為許多地主期待的分配條件。
太平洋房屋聯洋團隊張鴻祥指出，都更分配牽涉土地持分、容積獎勵、興建成本及更新前後的房地價值。地主希望保留原有居住空間，首先必須了解新舊建築的面積計算方式。
舊屋25坪換新屋 公設比35%需要約39坪權狀
以一間老公寓為例，假設原有主建物與附屬建物合計25坪，更新後新大樓公設比35%，希望維持同樣25坪的專有面積，換算新屋權狀約需38.46坪。
若屋主要求的是主建物室內25坪，還希望另外擁有陽台，則須將陽台面積加入計算，所需權狀可能超過39坪。
張鴻祥分析，新大樓增加電梯、梯廳、消防及其他公共設施，居住品質改善，但公共空間同樣需要興建與維護成本。
桃園不同都市計畫區 容積率須依個別基地確認
桃園各都市計畫區的土地使用規定不同，更新基地可興建多少樓地板面積，須先查明土地容積率。
以桃園市政府公布的東門停車場公辦都更案資料為例，該基地屬住宅區，基準容積率為230%。
假設另一處基地同樣適用230%容積率，土地面積100坪，基準容積樓地板面積為230坪。
若依法取得相當於基準容積50%的都市更新獎勵，試算可增加至345坪。
依《都市更新條例》第65條，一般情形的都市更新容積獎勵，以基準容積1.5倍為上限。實際獎勵額度須符合相關條件並經審查核定。
此外，345坪屬容積樓地板面積，實際建物登記面積與可分配房屋，仍須依建築規劃及相關法規計算。
老公寓土地持分與共同負擔影響分屋
桃園老舊市區常見四、五樓公寓，同一棟建築可能由多位屋主共同持有基地。
即使各戶室內面積相近，土地持分、樓層及更新前權利價值也可能不同。
依《都市更新條例》第50至52條，採權利變換辦理都市更新，須由專業估價者查估更新前後權利價值，再依相關規定計算共同負擔及分配結果。
拆除、營建、設計、融資及相關更新費用，都可能影響地主最終分回的房地價值。
張鴻祥：地主先確認權利價值與分回條件
張鴻祥認為，桃園老公寓推動都市更新，除了改善建築安全與居住品質，地主也應充分掌握自己的財產權益。
參與更新前，應確認土地使用分區及容積率、土地持分、更新前權利價值、更新後預估分回房屋與車位，以及共同負擔和差額價金。
不同更新方式也有不同的契約與分配規定，相關條件應在簽約前充分確認。
「1坪換1坪」反映地主對居住空間的期待，實際分配仍須回到土地價值、容積條件與興建成本。透過公開估價、完整財務試算及清楚的契約保障，才能降低都更整合爭議，讓桃園老屋更新順利推進。
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