跨年贈與房產「零贈與稅」誘人？ 專家示警：土增稅與房地合一稅才是隱形巨獸
【M傳媒房產中心／專題報導】
年關將近，許多握有房產的父母開始盤算如何將資產移轉給下一代。根據現行稅法，每人每年享有244萬元的贈與稅免稅額，若巧妙運用夫妻跨年度操作，免稅總額最高可達976萬元。這意味著，市價約千萬元的房產，看似能輕鬆「免稅」過戶給子女，成為檯面上最熱門的節稅話題。
然而，資深地政士鄭文在示警，這套看似完美的「免稅」操作，實際上可能是一場稅務陷阱。贈與稅的豁免，往往讓人忽略背後兩頭更龐大的「隱形稅獸」立即須繳納的「土地增值稅」，以及子女未來賣屋時可能面臨的驚人「房地合一稅」。許多家庭歡喜完成免贈與稅過戶後，才驚覺整體稅務負擔不減反增，陷入「撿了芝麻，丟了西瓜」的窘境。
贈與不動產的稅額計算基礎是「房屋評定現值」與「土地公告現值」
這兩項政府評定的價格通常僅有市價的三到五成。因此，市價高昂的房產，確實容易落在976萬的免稅額內，達成免徵贈與稅的目標。然而，第一個陷阱隨即浮現：土地增值稅。依據《土地稅法》，無論買賣或贈與，只要所有權移轉就必須課徵土增稅。關鍵差異在於，贈與案件無法適用一生一次「10%」的自用住宅優惠稅率，必須按一般累進稅率（20%、30%、40%）計算。鄭文在以實例說明，一間市價近兩千萬的舊公寓，公告現值約六百萬，雖然贈與稅為零，但土增稅竟高達六十萬元，這筆突如其來的現金支出，常讓贈與人意想不到，甚至打退堂鼓。
受贈子女未來若想出售該房產，計算「房地合一稅」的「取得成本」，將是贈與當下的「低公告現值」，而非「高市場價格」。這將導致出售時的帳面獲利（售價減去低成本）被極度誇大，稅負可能暴增數倍。舉例而言，父母將市價一千五百萬、公告現值僅四百五十萬的房產贈與子女。數年後子女以一千八百萬出售，其房地合一稅的課稅所得，將是以一千八百萬減去四百五十萬來計算，高達一千三百五十萬。若持有超過五年，適用稅率20%，需繳納的稅款將超過兩百六十萬元。相比之下，若當初是由子女直接以一千五百萬市價購買，未來出售的課稅所得僅三百萬，稅負僅約六十萬元，兩者差距懸殊。
面對巨額稅負，專家普遍建議，更穩妥的資產傳承規劃應優先考慮其他路徑。
其一為「現金贈與，子女自購」。父母將等同房產價值的現金，分年贈與給子女，由子女自行向父母或市場購買房屋。此舉不僅同樣運用免稅額，更能讓子女取得房屋的「成本」墊高至實際購買價格，未來出售可大幅降低房地合一稅。
其二則是「規劃繼承」。若父母不急于生前移轉，房產留待未來由子女繼承，將可免徵土地增值稅，且子女繼承時的房屋評定現值與土地公告現值，將「視同」其取得成本。由於繼承時的公告現值通常更接近當下市價，能有效壓低未來出售時的獲利空間，節稅效果往往最為顯著。
總而言之，年底贈與房產的「免稅」光環固然吸引人，但其背後的稅務結構遠比表面複雜。
真正的智慧傳承，不在於規避單一稅目，而在於通盤考量「現在」與「未來」、「父母」與「子女」的總體稅負。在進行任何重大資產移轉前，尋求專業地政士與稅務顧問的協助，進行全面試算與長期規劃，才能確保家庭的財富能夠完整、有效地傳承至下一代，而非大量損耗在看不見的稅務暗流之中。
