年收414萬才買得起台北「普通房」？放寬豪宅線救的是誰，答案讓人火大
75%貸款試算曝光 新北要356萬、其他地區238萬 網怒：這叫一般民眾？
【M傳媒／分析報導】
央行現行高價住宅認定標準為：台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元，一旦觸及豪宅線，貸款成數降至最高3成且無寬限期。業界呼籲放寬豪宅線，並建議自住換屋應恢復75%至80%貸款成數。以下以**75%貸款成數、30年期、利率2.5%**為基準，試算各區域豪宅線對應的月付金與收入門檻。
一、各區豪宅線對應貸款金額與月付金
以貸款1,000萬元、利率2.5%、30年期本息攤還計算，每月本息約39,514元。據此換算各區域豪宅線對應的貸款金額與月付金：
台北市：豪宅線7,000萬元，貸款75%為5,250萬元，月付金約20.7萬元。
新北市：豪宅線6,000萬元，貸款75%為4,500萬元，月付金約17.8萬元。
其他地區（六都及新竹縣市） ：豪宅線4,000萬元，貸款75%為3,000萬元，月付金約11.9萬元。
二、以DTI 60%反推所需月收入
銀行審核房貸時，會計算收支比（DTI） ，即每月總支出（含房貸、信貸、車貸等）占每月總收入的比例。多數銀行將DTI安全上限定在60%，優質客戶可放寬至70%。若以房貸月付不超過月收入60%為基準：
台北市：月付金20.7萬元，所需月收入約34.5萬元，所需年收入約414萬元。
新北市：月付金17.8萬元，所需月收入約29.7萬元，所需年收入約356萬元。
其他地區：月付金11.9萬元，所需月收入約19.8萬元，所需年收入約238萬元。
三、關鍵提醒：這些數字是「最低門檻」
上述試算假設無其他負債、無寬限期、30年期本息攤還，實務上還有幾個變數會讓門檻更高。
第一，銀行對收入的認列會打折。 銀行通常只認近6個月平均月收的70%至80%，自營工作者甚至可能只認70%。若銀行認定月收為實際的75%，則所需實際月收入要再除以0.75。以台北市為例，所需帳面月收入可能達46萬元。
第二，生活費會被扣除。 銀行計算DTI時，會先扣除該縣市最低生活費標準。以台北市為例，每人每月最低生活費約2萬744元，銀行可能再乘1.2倍。這意味著可支配所得要先扣掉生活費，剩餘空間才能用來繳房貸。
第三，豪宅線只是「起點」。 若購買的房屋總價超過豪宅線，貸款成數會進一步壓縮，自備款需求更高。以台北市7,000萬為例，75%貸款代表自備款1,750萬；若貸款成數降至3成，自備款將暴增至4,900萬。
第四，豪宅的持有成本也要算進去。 除了房貸本息，還有管理費、房屋稅、地價稅等，這些都會排擠現金流。
M編觀察：放寬豪宅線，受惠的是誰？
從試算結果來看，即使豪宅線放寬、貸款成數恢復75%，要跨過這道門檻，年收入仍須達到238萬至414萬元以上。這說明豪宅線的調整，受惠的是高收入換屋族，而非一般首購族。央行統計也顯示，近5年符合高價住宅認定標準的成交件數，占全體住宅成交件數比重低於2%。
放寬豪宅線，解決的是換屋族的資金卡關，不是首購族的購屋門檻。 一般民眾買不起房的核心問題，仍然是房價與薪資的脫鉤，這條線的調整與他們的困境並無直接關聯。
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【M傳媒／分析報導】
