設定抵押權是什麼？民法第873條有什麼風險？買房前必懂的產權懶人包
文／賣厝阿明知識＋
「阿明，房子的謄本上有抵押權，是不是代表這間房子不能買？」
其實，多數有房貸的中古屋都會設定抵押權，看到抵押權不必立刻嚇到。真正要注意的，不是房子「有沒有抵押權」，而是抵押權設定給誰、排第幾順位、賣方實際還欠多少，以及交易時能不能順利清償與塗銷。
若這些問題沒有處理好，即使房屋已經過戶，原抵押權仍可能附著在房屋上，甚至面臨被法院拍賣的風險。
一、抵押權是什麼？
白話來說，抵押權就是屋主拿房子替債務作擔保。
屋主向銀行借款時，不必把房子交給銀行，仍然可以居住、出租或使用；但若貸款到期沒有清償，銀行可依法聲請法院拍賣房屋，再從拍賣價金中優先取回債權。
嚴格來說，抵押權是「債權人」取得的擔保物權。提供房子的人稱為抵押人，可能是借款人自己，也可能是替別人提供不動產擔保的第三人。民法第860條即規定，債權人得就抵押不動產的賣得價金優先受償。
所以阿明要先提醒：
房子有抵押權，不等於產權有問題；但抵押權沒有妥善清償、塗銷，就可能變成買方的風險。
二、普通抵押權與最高限額抵押權有何不同？
抵押權常見有兩種。
普通抵押權主要擔保已經特定的債權，例如明確的一筆借款。
最高限額抵押權則是在約定的範圍及最高金額內，擔保現在或未來可能陸續發生的不特定債權。銀行辦理房貸時，常見採用最高限額抵押權，以涵蓋借款本金、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用等。
但購屋人最容易看錯的是：
謄本上的「最高限額」，不等於屋主現在實際還欠銀行多少錢。
例如謄本登記最高限額1,200萬元，賣方可能只剩600萬元未還，也可能還有其他約定範圍內的債權。實際代償金額仍應由原貸款銀行出具貸款餘額或代償資料確認。
三、頭胎、二胎是什麼？
同一間房子可以設定不只一筆抵押權，市場通常稱為：
第一順位抵押權，也就是頭胎。
房屋遭拍賣時，原則上優先於後順位抵押權人受償。
第二順位抵押權，也就是二胎。
必須等前順位抵押權及依法應優先支付的費用處理後，有剩餘價金才有機會受償。
民法規定，同一不動產設定數個抵押權時，順位原則上按照登記先後決定；拍賣所得價金，除法律另有規定外，也依抵押權成立次序分配。
因此，房屋若同時存在銀行頭胎與民間二胎，交易處理通常會更複雜。若拍賣價金不足，後順位抵押權人可能無法獲得完整清償，也可能影響其是否願意配合塗銷。
四、民法第873條到底規定什麼？
民法第873條的重點是：
當抵押權所擔保的債權已到期，債務人卻沒有清償時，抵押權人可以向法院聲請拍賣抵押物，從拍賣所得價金中受償。
這裡要澄清一個常見誤解。
銀行不是貸款一逾期，就能自行把房子拿去出售。抵押權人仍須向法院聲請「裁定拍賣抵押物」，取得裁定後，再進入強制執行程序。
這類程序原則上屬於非訟事件，法院主要依抵押權登記及提出的債權資料進行形式審查，不一定要先經過一般給付訴訟取得勝訴判決；但若債權是否存在、清償金額或其他實體事項有爭議，當事人仍可能另外提起訴訟處理。
所以第873條真正帶來的風險是：
原屋主若未清償債務，抵押權人可能依法對房屋實行抵押權，即使房屋後來已經賣給別人，也不代表原抵押權會自動消失。
五、房子過戶後，抵押權會不會消失？
不會。
民法第867條規定，設定抵押權後，所有權人仍可把房屋移轉給別人，但原抵押權不因此受到影響。換句話說，抵押權是附著在房屋上的，不會因為換了屋主就自動消失。
但這不代表買方會自動變成原屋主的借款人。
原借款債務原則上仍由原債務人負擔；除非買方另外承擔債務，否則不會只因買下房屋，就自動成為銀行的借款人。
然而，若原抵押權沒有塗銷，房屋仍受抵押權拘束。原債務人不還款時，抵押權人仍可能針對該房屋聲請拍賣，新屋主就可能面臨房屋被執行的風險。
簡單說：
債務不一定跟著房屋移轉，但抵押權會繼續留在房屋上。
六、承攬人會有謄本查不到的隱形抵押權嗎？
不宜這樣說。
依民法第513條，承攬重大修繕或建築工程的承攬人，符合規定時，得請求定作人辦理抵押權登記或預為抵押權登記；特定情況下也可能依公證契約申請登記。
但這不代表工程完成後，承攬人就會自動取得一個「沒有登記、謄本查不到，卻仍能對抗買方」的隱形抵押權。
不動產抵押權原則上仍應完成登記才發生物權效力。因此，購屋時應查看最新土地及建物謄本上的他項權利、預告登記、查封及其他限制登記，而不是只問賣方「有沒有欠工程款」。
七、買房前怎麼查抵押權？
1. 調閱最新土地及建物謄本
第二類土地登記謄本任何人均可申請，但會隱匿自然人登記名義人的出生日期、部分姓名、部分統一編號，以及部分債務資料。
謄本的「他項權利部」可用來確認：
- 抵押權種類；
- 抵押權人；
- 登記順位；
- 普通抵押權的債權額或最高限額抵押權的最高限額；
- 設定日期及其他登記事項。
第二類謄本可至地政事務所或全國地政電子謄本系統申請。
2. 要求賣方提出貸款餘額或代償資料
謄本只能看到登記內容，無法直接證明賣方目前實際欠款。
交易前應由賣方向原貸款銀行申請貸款餘額、代償金額或清償相關資料，並確認清償後銀行是否會配合出具塗銷文件。
3. 同時查土地與建物
一般住宅可能同時涉及土地與建物抵押權，不能只看建物謄本。還要確認有無查封、假扣押、預告登記或其他限制登記，以免只看到其中一部分。
八、房屋仍有貸款，正確交易流程怎麼做？
最單純的情況，是賣方先用自己的資金還清貸款，完成抵押權塗銷後再辦過戶。
但實務上，不少屋主需要利用買方價款或買方新房貸來清償舊貸，因此不一定能先把抵押權完全塗銷，才開始所有權移轉程序。
較安全的做法是：
- 先取得原貸款銀行確認的代償金額。
- 將清償舊貸、塗銷原抵押權、所有權移轉及買方新抵押權設定的流程寫入契約。
- 透過履約保證、價金信託、買方貸款銀行或地政士控管款項。
- 代償款直接支付原抵押權銀行，不要把全部價金交給賣方自行處理。
- 確認原抵押權能塗銷，買方新貸款銀行能取得約定的第一順位。
行政院最新成屋買賣契約書範本，也已將抵押權處理及交易流程納入契約安排。
若房屋還有民間二胎，更要先確認所有抵押權人的債權餘額、清償方式及塗銷意願。不要只清掉銀行頭胎，卻留下後順位抵押權。
阿明總結：買房看到抵押權，不用怕，但一定要查清楚
抵押權本身是正常的貸款擔保工具，真正危險的是只看謄本上的金額，卻沒有確認實際欠款；只聽賣方說「交屋前會處理」，卻沒有安排代償與塗銷流程。
阿明送大家三句話：
第一，謄本的最高限額，不等於實際貸款餘額。
第二，房子過戶，原抵押權不會自動消失。
第三，不要直接把代償款交給賣方，應透過銀行、地政士與履約保證機制控管。
買房前調閱最新謄本、確認順位與實際欠款，再把代償、塗銷、過戶及新抵押權設定流程安排清楚，才能真正買到產權安全的房子。
