預售屋履約糾紛頻傳「同業互保、公會連保」兩制度應退場

【賣厝阿明知識+】

買預售屋最怕的，不是樓層沒選好，而是錢繳了好幾年，工地卻突然停擺。代銷常說建案「有履約保證」，但購屋人必須知道，有履保不代表一定交屋，有銀行信託也不代表銀行會出錢把房子蓋完。

現行預售屋共有5種履約擔保，包括不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證協定，各自保障內容不同。

一、不動產開發信託

不動產開發信託通常將建案土地及興建資金交付信託，受託機構可掌握土地、融資與部分資金流向，管理範圍相對完整。

缺點是銀行只是受託管理人，不是完工保證人。若建商自有資金不足、銷售不佳或工程成本上升，信託財產仍可能不夠完成工程，銀行原則上沒有自掏腰包續建的義務。

二、價金返還保證

價金返還保證是在建商無法履約並符合契約條件時，由金融機構在保證範圍內返還買方已繳價金。

優點是退款方向較明確，能降低價金全部損失的風險；缺點是保障重點在「退錢」，不是讓買方取得原本購買的房屋。買方也須確認保證金額、啟動條件及哪些款項納入保障。

三、價金信託

價金信託是將買方繳納的價金存入信託專戶，由受託機構依契約管理及撥付。

優點是購屋款有專戶控管，可降低資金任意挪用的風險；缺點是「專款專用」不等於「專款夠用」。若銷售不佳、營建成本增加，專戶資金仍可能不足，銀行也不保證完工或全額退款。

四、同業連帶擔保

同業連帶擔保俗稱「同業互保」，由另一家建商擔任保證人。原建商無法交屋時，買方可依契約要求擔保公司續建。

其優點是以完成建案、交屋給買方為目標；最大缺點則是沒有直接管理購屋款。原建商收到價金後如何使用，不在這項制度的控管範圍內。真正出事時，能否續建仍取決於擔保公司有沒有資金、工程能力及履約能力。

五、公會連帶保證

公會連帶保證由加入協定的公會會員共同承擔續建責任。優點是多了一層公會協調，不完全依靠單一建商。

但公會連保同樣沒有直接控管買方價金。建案停工後，仍可能遇到由誰接手、資金缺口誰補、追加成本由誰負擔等問題。「公會出面」不等於已有一筆資金可以立即續建。

兩種人保制度應逐步取消

賣厝阿明認為，同業連帶擔保與公會連帶保證最大的共同缺陷，是把購屋人的保障建立在其他建商未來是否有能力接手，卻沒有事前控管買方繳納的價金。

預售屋動輒上千萬元，消費者投入的可能是全家數十年的積蓄，制度不能只靠業者之間一句「他出事，我負責」。

未來修法應停止新增同業連帶擔保，並為公會連帶保證設定落日條款。既有契約權利仍應維持，新建案則應改採價金直接進入指定專戶、限制資金用途、公開工程與專戶資訊，以及建案無法履約時能明確退款或續建的制度。

若仍要保留續建型保障，也應建立續建基金、銀行保證或履約保險，讓出事時真正有資金可以執行，而不是只剩契約上的承諾。

買方簽約前應查清楚履保種類、購屋款匯入帳戶，以及建案停工後究竟能要求退款還是續建。

編輯註：「取消同業連帶擔保及公會連帶保證」賣厝阿明知識+制度改革建議，並非現行法律規定；個別建案保障仍應以契約、信託文件及保證協定為準。