賣房簽約「一般約vs專任約」懶人包｜賣厝阿明 知識+

準備賣房，第一步就是決定跟房仲簽什麼約。一般約和專任約各有優缺點，選對了加速成交，選錯了可能被綁死還賣不掉。阿明幫你一次看懂。

兩種約到底是什麼？

專任約（專任委託銷售契約書）：屋主在特定期限內「只能」委託一家房仲銷售，期間內連屋主自己都不能賣，否則就算違約。

一般約（一般委託銷售契約書）：屋主可以同時委託多家房仲銷售，也可以自己找買家，誰賣掉就誰賺服務費。

不能同時簽兩種約。若簽了專任約，就不能再給別家賣；簽了一般約，之後想改簽專任約，必須先終止所有一般約。

兩種約的優缺點大比拚

專任約

優點：

• 房仲會更積極投入，因為只有他能賣，廣告資源較集中

• 單一窗口，溝通單純，不用應付多家仲介

• 帶看人員單純，房子有毀損容易找房仲負責

• 價格較好守住，不易被削價競爭

缺點：

• 完全被這家仲介綁死，銷售不力你也沒辦法

• 資訊來源單一，容易被引導或誤判

• 合約終止可能被刁難，甚至被要求違約金

• 底價到了就必須成交，屋主不能反悔

一般約

優點：

• 多家房仲同時銷售，曝光管道多、成交機會大

• 屋主可自售，省下仲介費

• 多家競爭，價格有機會越談越高

• 彈性高，不滿意可以換

缺點：

• 每家房仲投入資源不一，未必都認真推

• 進出人員複雜，屋況難維護

• 溝通成本高，要應付很多仲介

• 價格容易混亂，買方到處比價

阿明建議：該怎麼選？

第一次賣房、不確定市場行情

先簽短期一般約試水溫，賣不掉再挑可信賴的房仲改簽專任約。好處是反悔不想賣了可以隨時收回，不會被綁死。

有信任的房仲、想快速成交

可以考慮專任約，但合約期限建議3個月左右就好，千萬不要簽「授權時間寫到售出為止」的合約。

自住中賣屋、邊住邊賣

建議找一個值得信任的房仲，以專任約合作，房仲會更願意配合你制定的看屋規則。如果選一般約，也不要超過3家，否則從早到晚都有不同房仲帶看，生活節奏全亂。

簽約前一定要做的3件事

1. 比較至少3家房仲的行情評估，別只聽一家說法

2. 上實價登錄查附近成交價，避免被低估

3. 把合約帶回家看，別當場被話術逼著簽

務必加註的保護條款

1. 買方出價達底價才收服務費，避免仲介為成交壓低價格

2. 合約到期自動失效，不自動續約

3. 仲介需提供每週帶看報告，避免擺爛不積極

4. 若房仲或買方不遵守看屋規範，屋主有權無條件解約

違約金要注意

簽專任約要留心，違約金通常是成交價的4%～5%。簽約前一定要想清楚，別等到想解約才發現代價這麼大。

阿明一句話總結

專任約：房仲會全力推，但賣不掉你也跑不掉。
一般約：曝光多、彈性大，但要自己管理多家仲介。

第一次賣房建議先簽短期一般約試水溫；有信任的房仲、或自住中賣屋想維護生活品質，可以考慮專任約，但合約期限千萬別超過3個月。