危老、都更容獎鬆綁！山哥：婚育宅蓋得出來，更要管得下去

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

行政院於2026年7月16日通過《危老條例》與《都市更新條例》修正草案，規劃取消危老條例落日限制，並透過容積獎勵，鼓勵民間在重建過程中提供婚育宅、社會住宅及社福設施。

我肯定政府加速老屋重建、增加公共住宅的方向，但容積可以增加，房子也可以蓋出來，真正的考驗是：婚育宅完工後，誰負責招租、資格審查、修繕、管理費與住戶退場？

如果管理制度沒有同步建立，未來可能出現建商把房子捐了，地方政府卻沒有足夠人力與系統接手的情況。

危老應以建築安全為核心

危老條例取消落日，讓老屋重建成為常態制度，方向合理。臺灣位處地震帶，許多老屋面臨耐震、消防、管線老化及缺乏無障礙設施等問題，不能因申請期限結束，就不再處理建築安全。

但危老與都更仍應維持不同定位。危老重點是快速排除危險建築；都市更新則較適合處理街區整合、道路改善、公共空間與社宅供給。

如果把過多公共任務全部放進小基地危老案，不僅增加審查與執行難度，也可能削弱危老制度原本快速、單純的功能。

小基地不能只靠容積往上堆

依修法方向，500平方公尺、約151坪以下的小基地，容積獎勵上限將低於較大基地，希望引導地主擴大整合。

部分小基地即使完成重建，仍可能形成又細又高的「竹筍房」，停車、採光、消防救災及公共空間未必同步改善。政府限制小基地容獎有其道理，但不能只降低獎勵，也應提供鄰地媒合、估價、融資與整合輔導，協助地主把零碎基地整合成合理規模。

婚育宅最難的是零散管理

依草案規劃，危老案提供婚育宅後，容積上限最高可能達基準容積1.45倍；都更案提供社宅或婚育宅，最高可能達2倍。這些都是修法草案的上限，不代表每個案件都能取得。

雙北土地價值較高，新增容積較有機會支應捐贈成本，誘因可能相對明顯。但危老基地通常較小，每個建案可能只捐回一、兩戶。未來婚育宅若散落在不同私人社區、不同管委會，管理成本可能比整棟社宅更高。

管理費由誰負擔？設備損壞由誰修繕？承租人不再符合婚育資格時如何退場？房屋空置期間由誰維護？這些問題都應在容積核發前建立標準。

我主張設置全國一致的婚育宅管理平台，整合房源、申請資格、招租、租金、修繕及退場資訊。

房子可以分散，但管理制度不能分散。

自主都更加速，審查標準仍要公平

草案也規劃讓符合條件的自主都更案取得較明確的容積，並由全案管理機構協助地主辦理整合、融資、估價及施工。

這有助改善自主都更缺乏專業人員、更新會成立後卻長期空轉的問題。但審查不能只看實施者身分。如果建築安全、公益回饋及規劃設計標準相同，就應建立公開、客觀的審查條件，避免不同實施者受到不合理的差別待遇。

全案管理機構原則上只收服務費、不分取房地，方向值得支持，但資格、收費、履約保證、資訊揭露與利益衝突管理也必須同步法制化，避免地主從依賴建商，變成依賴另一個缺乏監督的機構。

山哥觀點：容積是手段，制度才是目的

我支持加速危老與都更，也支持增加婚育宅及社會住宅，但政策不能只計算增加多少容積、捐回多少戶房屋。

真正要檢驗的是，新增容積是否加重交通與公共設施負擔；婚育宅是否位於真正有需求的地區；捐贈住宅品質是否合理；地方政府又能否長期營運。

容積可以讓建築蓋得更高，只有完整制度，才能讓政策走得更遠。

這次修法除了回答「怎麼蓋」，更應同步處理「誰來管、怎麼住、如何長期維持」。否則，婚育宅蓋得愈多，地方政府未來承受的管理壓力也可能愈大。

資料說明：行政院已通過危老及都市更新條例修正草案，後續仍須經立法院審議。文中1.45倍及2倍為草案規劃的可能上限，並非現行已生效規定，也不代表所有個案均可取得。