AI賣房不是問題，騙人才是！山哥：廣告可以漂亮，但不能造假

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

最近市場上出現一波對「AI賣房」的反彈聲浪。很多消費者反映，看到社群平台上美輪美奐的室內照片、配上「屋主急售」、「資金調度」的煽情文案，點進去預約看屋，結果現場跟照片完全是兩回事。

山哥直接說：AI不是問題，問題是「拿AI來騙人」。

美化 vs 造假，界線在哪裡？

宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳指出，AI渲染確實能提升視覺呈現效果，但如果處理過程中「自動修復」了漏水壁癌、修掉了礙眼的樑柱，或放大了室內空間比例，且未清楚標示為「示意圖」，導致消費者誤認為實際屋況，就可能踩到「廣告不實」或「引人錯誤」的法律紅線。

更常見的問題是「房屋釣魚」用精美照片搭配急售故事吸引點擊，等消費者到了現場，才說「那間剛賣掉，要不要看別間？」這種操作，一次兩次，消費者就會把整個產業貼上「不能信」的標籤。

山哥觀點：AI是輔助工具，不能取代專業

山哥在地產界這麼多年，看過行銷工具從DM、網路、社群到現在的AI。工具一直在變，但不變的是：房子是真實的，買賣是真金白銀的。

AI可以讓照片更漂亮、文案更吸睛，但本質還是輔助工具。它不能幫你判斷市場行情，不能幫你評估物件價值，更不能替代業務人員對屋況的深入了解。

山哥強調：廣告可以漂亮，但不能造假。 這是底線。你可以用AI把照片調亮、把雜物修掉，但不能把漏水修掉、把壁癌修掉、把不存在的景觀加上去。消費者看到現場發現被騙，這筆生意不僅做不成，連帶對整個品牌的信任都沒了。

法律責任不會因為AI而免除

山哥提醒，目前相關規範並未因使用AI而有所不同。廣告內容由發布者負最終責任，即使是用AI生成的圖文，只要涉及不實或足以引人錯誤，仍可能違反《公平交易法》或《不動產經紀業管理條例》。

你拿AI修圖騙人，被抓到還是你要負責，AI不會幫你扛。

部分國家已經開始研議，要求房產廣告若使用AI修改過的房屋照片，必須明確揭露，並附上原始圖檔供對比。山哥認為，這是正確的方向。消費者有權利知道「這張照片是真的還是AI畫的」。

山哥總結

AI讓房產行銷更有效率，但也放大了資訊真實性的重要性。與其花心力研究怎麼用AI編故事、修瑕疵，不如把這份專業拿來幫客戶找到真正適合他的家。

山哥最後一句話：房子是用來住的，不是用來騙的。AI再強，也救不了失去誠信的生意。