銀行鑑價能當殺價依據？專家揭與實際成交價的差距關鍵
【M傳媒房產中心／報導】
年初以來房市交易量一度降溫，不過進入第四季後，市場逐漸出現回溫跡象。住商不動產台北遠企加盟店吳國源店東指出，近期看屋與洽談買方明顯增加，支撐成交的主力多來自有剛性需求自住型買方。然而，許多購屋族在買房時，常誤以銀行鑑價可作為「合理成交價」，卻在實務中屢屢碰壁，關鍵就在於銀行鑑價與市場交易邏輯本質不同。
吳國源表示，銀行鑑價的核心目的在於風險控管，而非反映市場成交行情。
銀行進行鑑價，是為了評估該房產在極端情況下是否能回收借出的本金，如借款人無法償還貸款、房屋需進入拍賣程序，因此估價基準通常保守，也不一定與市場價格一致。實務上，銀行會參考實價登錄資料，同時搭配內部資訊、區域行情與風險評估，不同銀行之間也可能因業務策略不同而出現鑑價差異。
然而，部分買方以銀行鑑價作為主要議價依據，實務上卻容易遭到賣方拒絕。
吳國源指出，多數屋主難以認同以鑑價金額作為成交基準，主因在於銀行鑑價反映的是銀行在最壞情況下可回收的保證金額，而非屋主對房屋的市場期待值。此外，實價登錄雖常被作為行情參考，但其資料通常落後一至兩個月，部分成交稀少的社區，參考價格甚至可能為數年前紀錄；再加上裝潢等額外投入成本，無法在實價登錄與銀行鑑價中完整反映，進一步加深買賣雙方的價格認知落差。吳國源建議，買方出價時應貼近近期實際成交水準，避免過度依賴鑑價或舊資料，而錯失合適物件。
吳國源也提醒，市場上確實存在少數可低於市價成交的特殊情況，例如屋主面臨資金壓力、社區餘屋過多、繼承分產需求，或因移民、家族因素而急於出售，但這類案件屬於個案，並非市場常態。他建議，購屋者可在目前市場氣氛相對保守的階段審慎進場，此時看屋競爭較少，仲介服務也相對積極；議價時可先以較低價格試探，再逐步調整至雙方可接受的合理區間。吳國源指出，若買方僅以銀行鑑價大幅殺價，反而可能促使屋主轉為出租或暫緩出售，進而減少市場供給，影響交易機會。專家強調，銀行鑑價僅是參考工具之一，真正能促成交易的關鍵，仍在於對市場行情的正確認知與合理的開價與出價。
