逆風中的交易新常態：當「只賺不賠」神話破滅，賣方讓利成為市場破口
【M傳媒房產中心／專題報導】
在央行第七波信用管制如緊箍咒般持續發酵下，台灣房市正經歷一場無聲的體質調整。過去「只漲不跌」、「只賺不賠」的集體狂熱信仰，在貸款緊縮與買氣冰封的現實面前，開始出現清晰的裂痕。一股務實的「讓利風」正在部分賣方中蔓延，市場不再只是買方望價興嘆，賣方也開始面臨「持有成本」與「資金壓力」的殘酷算計。
從「大賺」到「少賠」：賣方心理底線的現實轉向
前幾年的資金狂潮中，賣方市場主導一切，開價往往充滿想像空間。然而，隨著政策緊縮、交易量能急凍，市場話語權正在微妙地轉移。當前市場已出現明確的「三階層分化」：
資金壓力型賣方：
這是最可能創造「破盤價」機會的族群。他們或手持多戶面臨囤房稅壓力，或事業周轉急需現金，或房貸負擔過重。對他們而言，「變現」的急迫性遠高於「溢價」。謝欣洳分享的案例中，賣方對於一間難銷的工業宅，底線竟是「只求不要賠超過100萬」，這種「少賠即是贏」的心態，在過去是不可想像的。這類物件一旦價格修正到吸引力範圍，便可能迅速成交，成為買方眼中真正的「便宜貨」。
理性停損型賣方：
這類賣方雖無立即資金壓力，但深刻認知市場環境已變。他們不再執著於歷史高點的夢幻價格，願意接受「平盤或小賺出場」，將資金從不動產中釋放，轉投其他領域或持現觀望。他們的讓利，是對未來不確定性的風險規避。
長期持有型賣方：
仍是市場多數。這類屋主財務穩健，對房價仍有堅持，選擇「以時間換取空間」，寧可等待景氣回溫也不願大幅降價。他們構成了市場的「價格地板」，也是當前「價小跌、量急縮」僵局的主要支撐。
當前市況給自住剛需買家幾個重要啟示：
機會存在於「非主流」與「有壓力」的物件：正如案例所示，工業宅、格局特殊、屋齡過高或賣方有急迫資金需求的產品，是目前最有機會談到超出行情折扣的領域。買方應積極關注這類物件，並透過專業房仲深入了解背後出售動機。
「撿便宜」不等於「冒險」：
越是遇到看似讓利極大的物件，越需謹慎。務必進行更嚴格的產權調查、銀行貸款預審及屋況檢測。前述案例中，經紀人事先的銀行鑑價，就是降低交易風險的典範。
區域分化加劇，眼光需放準：
即便在同一區域（如桃園中路特區），不同社區、不同產品、不同賣方心態的價格表現將天差地別。全面性的崩盤不易發生，但個案性的價格修正正在上演。買方需深耕特定區域，掌握最即時的成交與委售動態，才能抓住稍縱即逝的機會。
2026年房市將正式步入「個案表現時代」。
信用緊縮的壓力，正像一場濾淨，逐漸將市場中虛浮的投機水分與不切實際的價格期待擠出。市場回歸基本面：房子的價值，終究取決於它是否能在合理的價格下，滿足真實居住者的需求。而那些願意正視現實、優先求現的賣方，或許正是打破當前市場僵局、促成價值重新發現的關鍵推手。
