新北市板橋區「國泰晶華」社區爆發嚴重騎樓占用爭議。一樓店家長期占用社區共有騎樓空間進行營業使用，更進一步將騎樓轉租給第三方攤販擺攤營利，時間長達18年，相關租金收入據了解全部由店家自行收取，從未進入社區公共基金。離譜的是，店家所占用的騎樓位置，完全不在新北市公告的合法攤集區範圍內，18年來住戶四處陳情，卻始終未見改善。
騎樓屬於「共用部分」，依法不得約定專用
根據《公寓大廈管理條例》第7條規定，連通數個專有部分的走廊、樓梯，以及通往室外的通路或門廳，不得約定為專用部分。內政部營建署更明確指出，騎樓係為供公眾通行之用，應以共用部分辦理登記。
同條例第9條第2項也明定，住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。騎樓的設置目的就是供公眾通行，店家長期占用並轉租營利，已明顯違反法律規定。
店家宣稱「合法使用」18年，住戶：從未見過區權會決議
住戶指控，店家多年來對外宣稱有「合法使用或承租」權利，但18年來從未見過任何區分所有權人會議紀錄或合法授權文件。
根據《公寓大廈管理條例》第9條規定，共用部分的約定事項不得違反本條例及建築法令。騎樓屬於不得約定專用的共用部分，即使店家有任何書面約定，在法律上也是無效的。
騎樓上方加設採光罩，恐涉違建
除了占用騎樓，店家還在騎樓上方加設採光罩或雨遮設施，疑似涉及未經申請的違建。
根據《違章建築處理辦法》，合法建築物水平增建違章建築，若占用騎樓，即屬影響公共安全，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除。新北市政府工務局對此類占用騎樓的違建，依法有權強制拆除。
租金收入未入公基金，店家恐涉不當得利
店家將共用部分轉租獲利，租金卻全數納入私囊，在法律上已構成 「不當得利」 。
法院實務明確指出，無權占用共有物並出租營利者，共有人可依《民法》第179條主張因無法律上原因而受利益、致全體共有人受有損害者，應返還其利益。台灣高等法院曾有判決，命無權占用騎樓者按月給付相當於租金的不當得利。
換句話說，店家18年來收取的租金，理論上都應歸入社區公共基金，由全體住戶共享。若店家將租金全部私吞，全體區分所有權人可依法請求返還。
住戶陳情多年未果，市府被諷「三不管地帶」
住戶反映，此問題已持續多年，多次向新北市政府陳情，但始終未見有效改善，被諷為「三不管地帶」。影響層面包括：
住戶通行權益受損：騎樓被占用，行人被迫繞道
公共空間使用秩序遭破壞：社區共有空間被私人占用營利
租金收入疑未依法申報：店家收取租金未入公基金，恐涉逃漏稅
律師建議住戶：三管齊下
針對此案，律師建議社區住戶可從三個方向著手：
一、內部溝通： 由管委會正式發函，要求店家停止占用並返還不當得利。
二、行政檢舉： 向新北市政府工務局檢舉騎樓違建及違法擺攤。根據規定，占用騎樓的違建屬於 「影響公共安全」 的違章建築，應優先拆除。
三、民事訴訟： 若協商無效，管委會或全體區分所有權人可委任律師提起民事訴訟，請求「返還共用部分」及「給付相當於租金之不當得利」。店家占用多年，依法無法主張「時效取得」占用權利。
總結:騎樓是大家的，不是店家的！18年占用、轉租營利、租金全進私人口袋，店家口中的「合法使用」在法律上完全站不住腳，住戶有權要求返還公共空間與不當得利。
影片來源:住戶提供
