房市冷了，換屋機會來了？阿明：真正的好時機是這個時候
賣厝阿明知識+
最近很多人又開始問：「現在房市冷了，是不是換屋好時機？」
阿明直接講，現在可以看房，但不要幻想現在換屋一定撿到便宜。很多人以為房市冷清，屋主會讓、建商會讓、自己終於可以小換大。結果真正簽下去才發現，房價是有一點談判空間沒錯，但貸款成數、利率、裝潢費、稅費、管理費，全部都在跟你討錢。
換屋最可怕的不是買不到房，而是你以為自己在換更好的生活，最後換來每個月更喘的現金流。
以前房市熱，大家敢先買後賣，因為覺得舊房一定賣得掉，而且還能賣高價。現在不一樣了，買方不追價，銀行也不放水。你舊房開價很漂亮，不代表有人會買單；你以為新房能貸8成，不代表銀行真的會給你8成。
講白一點，現在換屋最危險的，就是「先買後賣」
很多人看到喜歡的新房，怕被別人搶走，先下訂再說。結果舊房賣不掉、新房要付款、銀行又把你當第二戶看，成數被壓低，寬限期也沒有，現金缺口瞬間跑出來。這時候你才會知道，房市最可怕的不是買不到，而是買了之後錢不夠。
尤其現在央行信用管制還在，自然人第二戶購屋貸款最高成數是6成，而且沒有寬限期。你以為自己只是換屋，銀行可不一定這樣看。舊房還在你名下，新房就可能被視為第二戶。想靠「我之後會賣掉」說服銀行？可以談，但不是你說了算，是銀行審核說了算。
換屋族最常犯的錯，就是高估舊房、低估新房
舊房開價1800萬，不代表成交就是1800萬。附近有人賣高價，不代表你家也賣得到。屋況、樓層、車位、管理、地段、貸款條件，全部都會影響買方出價。現在買方很現實，不是不看房，是看到價格不合理就不出手。
新房也一樣，很多人只看總價，沒算後面一堆錢。仲介費、代書費、契稅、裝潢、家電、家具、搬家、管理費，隨便加一加就是幾十萬、上百萬。小換大不是只多一間房，是多一筆長期負擔。
更不要說從公寓換電梯、從兩房換三房，管理費、車位費、裝潢費全部升級。你以為換的是生活品質，銀行看到的是你的負債比。
現在市場確實比較好談，因為投資客退了、買方觀望了、建商也沒以前那麼硬。但這不代表買方可以閉著眼衝。房市冷，不代表每間房都值得買；價格有讓，不代表你的月付就撐得住。
想換族先做三件事
第一，先賣舊房再買新房，至少先知道舊房到底能賣多少。不要拿幻想成交價做預算，因為市場不會為你的期待買單。
第二，先找銀行預審。不要問房仲「大概可以貸幾成」，要直接問銀行。能貸幾成、利率多少、有沒有寬限期、會不會算第二戶，全部問清楚。
第三，保留現金。不要把賣舊房的錢全部壓進新房，至少留6個月到1年的生活預備金。房子變大，壓力也會變大，不要換屋換到每天只剩繳貸款。
PS.如果能跟買方協調售後回租6個月更保險
現在不是不能換屋，是不能亂換屋
真正有需求的人，家庭人口變多、空間不夠、長輩同住、小孩需要學區，這些都可以評估。但如果只是看到房市冷了，覺得自己終於可以撿便宜，那阿明勸你冷靜。房市多頭時，很多人用樂觀價格、樂觀貸款、樂觀轉手來換屋；現在這套玩法很危險。
一句話：房子可以換大，但壓力不要爆炸。
