冷的是自住客，熱的是法人錢：2026年房市不是崩盤，是分流
【M傳媒房產中心／報導】
很多人問我一句話：「阿明，2026年房市到底行不行？」我都會先丟一句比較不中聽的實話回去，不是房市不行，是你站在哪一邊。
回頭看2025年前十月的房地合一稅數字，其實答案已經寫在上面了。個人房地合一稅收剩432.9億元，年減23.5%，冷得很有感；但營利事業房地合一稅卻衝到399.6億元，年增37%，還創新高。一邊縮手、一邊進場，這不是巧合，是市場角色正式分流。2026年的房市，不是全面多、也不是全面空，而是「誰買、買什麼、買在哪裡」，差很大。
個人市場：2026年不會大跌，但會很慢
先講一般買房人最有感的那一塊。
個人房地合一稅掉那麼多，代表什麼？不是大家突然變窮，是敢出手的人變少了。
央行限貸還在、利率沒回到過去那種甜甜價，再加上房價已經站在高檔，很多自住客心裡都在想同一件事：「會不會再便宜一點？」這種心態，我敢說2026年還會繼續。
再來一個重點，很多人沒注意到：現在賣房子的，不急著賣。
因為房地合一稅滿5年，稅率從35%掉到20%，差太多了。很多屋主心裡算得很清楚：「我再撐一年，少繳一大筆，幹嘛急？」
結果就變成現在這個狀況，買的人在等、賣的人也在等，成交自然就慢。
所以我對2026年的判斷很簡單：量不會大，但也不會突然爆跌，價格修正是「挑物件」，不是全面砍
法人市場：2026年還在佈局，不會撤退
再來講另一邊，法人為什麼還這麼敢？
營利事業房地合一稅暴增，不是因為他們眼睛壞掉，而是因為他們看的是十年，不是三個月。對企業來說，住宅市場冷，反而是好事。商用不動產、廠辦、土地，只要地段對、用途明確，現在反而比較有談判空間。再加上這幾年預售屋大量完工，建商交屋、認列稅收，本來就會反映在2025、2026年。這不是突然暴衝，是過去推案潮的延遲結算。
所以我說一句直白的話：
2026年不是法人退場年，是「慢慢吃貨年」區域會差更大，不要再用「全台房市」看事情
很多人還在問：「房價會不會跌？」我都會反問：「你是問哪一區？」
2026年區域差異更加明顯。
台北市核心中古屋與小宅成交雖小，但議價空間浮現，自住需求穩定；
新北市交易回升最明顯，小宅與中小坪數產品仍是買方焦點，捷運沿線和生活機能好的區域最受追捧。
桃園市場呈現量大價修，自住需求穩但重劃區供給仍需消化。
台中則分化明顯，七期、北區、南屯核心穩定，但海線去化慢。
台南以小宅自住為主，舊城精華區仍有增值潛力。
高雄自住與商用並行，商辦與廠辦交易活絡。
新竹則受科技業景氣波動影響，竹北重劃區進入盤整，科學園區周邊需求穩，但高資產族群購屋意願高度敏感。
如果你問我，用一句話怎麼看2026年房市？
不是崩盤年，也不是翻多年，是「有錢有方向的人在買，猶豫的人在看」的一年。
自住客不是不能買，而是要有心理準備：好物件不會等你等到最低點，價格是談出來的，不是等出來的。
法人不會亂買，他們只買「撐得住時間」的東西。
房地合一稅的冷熱分裂，其實已經提前告訴我們：2026年的房市，不是靠情緒決定輸贏，而是靠判斷力與耐心。
看得懂的人，會覺得市場很清楚；看不懂的人，只會覺得每天都在矛盾。
