「留校察看」升級為「自主緊箍咒」 錯讀央行決策可能會很慘
【M傳媒房產中心／中華民國不動產金融知識發展協會 理事長 呂崑富】
2025年底，中央銀行理監事會議再度澆熄了市場期待的「鬆綁救市」火花。央行總裁楊金龍明確表示對房價修正幅度「顯然不滿意」，並以「大象轉身，要慢慢轉」形容房市調控仍未結束。會議維持「第七波」選擇性信用管制不變，利率連續七期凍結。
會中唯一微調，是將不動產貸款總量管控自2026年起「回歸銀行內部控管」，也就是把過去央行的行政指導，升級為制度化、銀行自主的內控責任。這等於將短期的「留校察看」，變成長期的「自主緊箍咒」。對房市而言，這不僅意味著緊縮銀根的基調不變，也透露出在AI熱潮帶動經濟成長7.31%的背後，央行正在進行一場金融冷卻戰。
錯讀「銀行自主管理」可能會很慘
市場初期一度將「銀行自主管理」解讀為鬆綁訊號，但事實上完全不是。央行之所以不加碼，是因為第七波管制已開始奏效：銀行房貸集中度已從去年6月的37.61%，降至今年11月底的36.70%，房價預期心理降溫，投資客退場，市場交易降溫。
「銀行自主管理」其實只是把緊箍咒內化為銀行風控DNA。過去一年，銀行要按季提報改善目標，如同「全場緊迫盯人」。如今管控交回銀行，但附加兩大嚴格條件：一是按月報送詳細資料，二是央行持續專案金檢，重點查核有無將管制科目挪移到週轉金等漏洞。這意味銀行對房貸審核只會更嚴格，絕不敢越雷池一步。
經濟高成長下的房市冷卻任務
央行強硬態度背後，是「冰火兩重天」的經濟景象。一方面，AI與新興科技需求推升2025年GDP成長率至7.31%，2026年預測仍可達3.67%。另一方面，房價修正幅度仍未達央行期望，「現在還沒有軟著陸條件」。
高經濟成長、低通膨，讓央行無降息必要；反之，如果此時鬆綁房市，熱錢可能再流入不動產，加劇泡沫與財富分配不均。央行的任務，就是讓「發燙經濟」與「冷房市」脫鉤，引導資金流向實質投資，而非炒作資產。
2026房市：淘汰賽正式開始
這意味著2026年房市將進入「殘酷壓力測試」：
自住客撐市場：政策不再救市，市場支撐只剩首購與自住需求，小宅與低總價產品仍是主力。
價格鬆動序曲：第七波管制滿18個月，部分中小型建商或定位錯誤預售案將被迫降價求售，價格修正加速。
現金為王：流動性緊縮讓大者恆大，中小型建商將被淘汰，其土地與資產成為現金充裕的建商與機構投資者獵物，產業集中度提升。
簡而言之，「經濟向左，房市向右」將成2026年的主旋律。GDP高成長給了央行調控房市的底氣，淘汰投機、擠壓泡沫、保護金融穩定與社會公平。對開發商與投資客，是生死存亡的警訊；對自住購屋者，則是議價空間開啟、貸款審核更嚴的現實時代。
央行「大象轉身」尚未完成，這場長期戰役正在重塑台灣房市每個角落，也提醒市場：幻想救市不再，理性自律才是唯一出路。
