換屋族注意！重購退稅「小屋換大屋」費用認定有眉角 代書費、仲介費不能計入
M傳媒／綜合報導
正值換屋旺季，許多民眾在申請重購退稅時，常對「新購房屋成本」的認定產生疑問。財政部國稅局提醒，申請重購退稅時，只有房屋的實際買賣價金可以計入成本，代書費、仲介費及政府規費等皆不能列入，民眾申報時務必釐清，以免影響退稅權益。
買房總支出≠退稅計算基礎
不少換屋族認為，買一間房子付出的所有費用，包含仲介服務費、代書費、政府規費等，都應該算進新屋的購入成本，讓自己在「大屋換小屋」時能獲得較高的退稅比例。然而，根據《所得稅法》相關規定，重購退稅的判斷基準，僅以買賣契約書上記載的實際成交價為準。
國稅局官員解釋，民眾買房的總支出可以拆解為兩個部分：一是支付給賣方的「房屋買賣價金」，二是取得房屋過程中所衍生的「各項交易費用」。其中，只有前者能用來計算重購退稅的比例，後者雖然可以在申報賣屋的房地合一稅時，作為減除成本，但無法讓新屋在退稅計算時「變大」。
「大屋換小屋」退稅公式解析
以房地合一稅為例，若民眾出售舊屋後，新購入的房屋總價較低（即大屋換小屋），可申請退稅的金額計算公式如下：
可退稅金額 = 賣屋時已繳納的稅額 ×（新屋成交價額 ÷ 舊屋成交價額）
舉例試算：
民眾陳先生以2,000萬元賣掉舊屋，繳納了100萬元的房地合一稅。之後他以1,200萬元買入新屋（此為買賣價金，不含代書費等其他費用）。則陳先生可申請的退稅金額為：100萬元 ×（1,200萬 ÷ 2,000萬）= 60萬元。
若陳先生誤將20萬元的代書、仲介等費用計入新屋成交價，將新屋成本誤認為1,220萬元，其退稅試算結果會變成61萬元，雖然差距不大，但仍不符合稅法規定，若以此申報恐遭國稅局剔除補稅。
各項費用的正確稅務用途
在買賣房屋的過程中，各項費用各有其稅務上的角色。房屋買賣價金是重購退稅判斷「大換小」或「小換大」的唯一依據，這點最為關鍵。
至於代書費與政府規費，則屬於交易過戶費用，可以在申報賣屋所得時列為「可減除成本」，用來降低賣屋獲利、減少應納稅額。而仲介費屬於銷售費用，同樣可以列為賣屋時的「可減除移轉費用」，但以上這些統統不能計入新屋的成交價額來提高退稅比例。
國稅局查核趨嚴 三大地雷千萬別踩
除了費用認列問題外，國稅局近年也加強對重購退稅案件的審查。會計師提醒，申請成功後還有三大注意事項：
一、五年管制期不能違規
成功申請重購退稅後，新購房屋在五年內不得出售、出租、供營業使用，也不能將戶籍全部遷出。本人、配偶或未成年子女至少需有一人設籍，一旦違反，國稅局將追回已退還的稅款。
二、自住事實嚴審
國稅局會透過水電費帳單、裝修許可紀錄、物流配送地址等多重方式，交叉比對申請人是否「實際居住」。切勿以為只要設籍就能過關，近來已有不少民眾因水電用量異常偏低而被追稅。
三、土增稅與房地合一稅規定不同
若是申請土地增值稅的重購退稅，規定與房地合一稅正好相反：必須是「小屋換大屋」才符合資格，且計算基礎是以「土地公告現值」為準，而非實際成交價。民眾應先確認自己適用何種稅目，再準備相關文件，以免搞錯方向白忙一場。
專家建議：保留完整憑證 諮詢專業人士
資深地政士表示，換屋族在買賣過程中會產生許多收據與契約文件，建議全部妥善保存。特別是仲介費發票、代書費收據、規費繳納證明等，雖然不能用來提高重購退稅的金額，但對於申報賣屋時的房地合一稅成本扣抵至關重要。
他進一步建議，由於重購退稅涉及房地合一稅、土地增值稅等不同稅目，規定複雜且常有更新，民眾在換屋前最好先諮詢專業會計師或地政士，以免因誤解法規而錯失退稅權益，甚至遭補稅處罰。
M傳媒 提醒：稅務法規細節繁複，實際情況請依財政部最新公告及個案事實為準。
