國有房地標租制度大改！租約到期不用再搶標　M編：提高投標意願，也要防國產變特權租約

文／M傳媒房產中心 

國有房地標租制度將出現重大變革。

財政部1日修正《國有非公用不動產出租管理辦法》，未來國有非公用土地及建物一併標租案件，租約到期後不再一律重新招標。承租人若有續租需求，可於租期屆滿前提出換約續租申請，經出租機關同意後，最多可續租三次。

換句話說，過去「租五年、到期重新標一次」的模式，未來將改成符合條件者可續租，避免承租人投入大筆修繕與裝潢後，到期又被迫重新競標，甚至遭遇租金被刻意哄抬的風險。

財政部表示，現行國有非公用土地及建物一併標租案件，租期最長為5年。近年國產署因參與都市更新，取得不少國有非公用房地，原本希望透過公開標售活化資產，但部分大面積、高總價房地多次標售仍無法順利標脫，因此逐步改採房地標租方式，提高資產使用效率，避免閒置與持續折舊。

不過，標租制度也產生實務問題。

承租人承租國有房地後，往往需要投入修繕、裝潢、設備改善、人力與營運規劃。尤其是屋況較差、面積較大或用途較特殊的不動產，前期投入金額不低。若租約到期後仍須重新公開標租，即使原承租人享有優先承租權，也必須依最高投標金額承租，等於仍可能被迫接受市場哄抬後的租金。

對業者來說，最大風險就是「錢投下去了，但租約不穩」。

如果承租人花大錢整理房屋，才剛開始回收成本，租約到期卻因重新標租被別人抬價，最後不是被迫用高租金續租，就是忍痛放棄，先前投入的裝潢與修繕成本難以回收。這也會影響民間投標意願，讓國有資產活化打折扣。

這次修法，就是要降低這種不確定性。

依修正內容，承租人若有意續租，須於租期屆滿6個月前提出書面申請，經出租機關同意後即可換約續租。續租案件起租日期為原租期屆滿次日，原租期屆滿時不受返還租賃物與停止使用規定限制，續租次數最多三次。

財政部也同步整併租賃住宅包租業承租國有房地的續租規定。考量部分國有房地屋況較差，業者需要投入較高修繕成本，若租期過短會降低投標意願，因此房地包租案件續租次數，也由現行一次放寬至最多三次。

M傳媒認為，這項修法有其必要性。

國有房地若只靠標售，不一定賣得動；若標租制度又太不穩，民間業者自然不敢投資。尤其國產署手上不少房地來自都更、重建或歷史因素，屋況、位置、面積與使用條件不一，若沒有足夠租期讓承租人回收修繕與營運成本，最後只會繼續閒置。

對政府來說，國有資產閒置是浪費；對市場來說，閒置房地沒有提供使用價值；對地方來說，也可能變成管理死角。若透過穩定續租機制，提高民間投標意願，確實有助於活化資產。

但問題也要講清楚。

續租制度一開，最怕從「提高投標誘因」變成「長期占用國產」。

國有房地屬於全民資產，制度設計不能只照顧既有承租人，也要維持公開、公平與合理租金。若續租條件不透明、租金調整不合理，或出租機關審查過於寬鬆，未來可能被質疑變相讓特定承租人長期綁住國有資產，降低市場競爭。

所以關鍵會落在兩件事：租金怎麼算、續租怎麼審。

財政部已表示，續租條件及租金計收基準等相關規範，將另行訂定。這部分會是外界觀察重點。若租金基準能反映市場行情，又能兼顧承租人前期投入成本，制度才有平衡；若租金過低，容易被批評圖利；若租金過高，又會失去穩定續租的政策目的。

另外，修法前已完成標租並簽約的案件，仍依原招標規定及租約內容辦理。這點也相當重要，因為既有案件如果中途改規則，反而可能影響招標公平性與契約安定。

整體來看，這次國有房地標租制度改革，方向是從「一次性競標」走向「穩定營運」。對需要投入裝修、設備與長期經營的承租人來說，確實能降低租約到期的不確定性，也有機會提高國有房地標租案的投標意願。

但制度好不好，最後仍要看執行。

如果續租審查嚴謹、租金計算透明、使用狀況定期檢核，這項改革可以讓國有資產更有效活化；但如果續租變成形式審查，租金又沒有合理調整，就可能讓國有資產變成少數人的長期便宜租約。

一句話說，國有房地不是不能給人長期經營，而是要有公平規則。

讓願意投入修繕與營運的人有穩定租期，是合理；但全民資產不能變成特定承租人的後花園。

這次修法真正的考驗，不在於「能不能續租」，而在於政府能不能把續租制度設計得既有誘因，又不失公平。