地上權沒人要！國產署5.96億土地零脫標 開發商：現在誰敢買？

M傳媒／綜合報導

地上權市場冷颼颼！財政部國產署昨（1）日開標今年第二批國有設定地上權案，共推出十宗國有土地、權利金底價合計約5.96億元，最終結果出爐，全數流標。這項結果反映在房市交易降溫、開發商投資趨於保守的大環境下，即使釋出精華區土地，市場仍呈觀望態度，沒有人願意出手。

十宗土地橫跨全台 住宅、商業、工業用地全軍覆沒

此次招標土地分布於新北市、桃園市、宜蘭縣、台中市、雲林縣、高雄市、台南市及嘉義市等地，其中五宗為首次推出的全新標的，包括：

• 新北市新店區：安坑輕軌周邊住宅區土地

• 桃園市：經國重劃區住宅區土地

• 高雄市：亞洲新灣區經貿核心專用區土地

• 宜蘭縣：住宅開發用地

• 雲林縣：住宅開發用地

其餘五宗則為再次列標的土地。十宗標的橫跨住宅、商業及工業用地，類型相當多元，但最終全部流標，沒有任何一宗成功脫標。

開發商為何不買單？三大原因曝光

國產署這次推出的土地中，不乏具備交通優勢或位於重點發展區域的精華地段，例如新店安坑輕軌周邊、桃園經國重劃區、高雄亞洲新灣區等，都是過去開發商相當感興趣的區位。然而這次卻全數流標，專家分析主要有三大原因：

第一，房市交易明顯降溫。 在央行連續升息及信用管制措施下，整體房市買氣趨緩，開發商對於未來市場預期轉為保守，不願在此時大手筆投入資金取得土地。

第二，資金成本持續攀升。 在升息循環下，融資成本增加，開發商持有土地的成本也隨之提高。地上權案本身已有存續期間的限制，加上高額權利金與後續的地租，在資金壓力下，業者自然趨於謹慎。

第三，銀行授信趨嚴。 央行對不動產貸款的管制未見鬆綁，銀行對於土建融及不動產相關貸款的審核趨於嚴格，開發商在資金取得上遇到更多阻礙，也影響了投標意願。

地上權市場冷清非首次 先前已有徵兆

事實上，這並非地上權市場第一次出現冷清局面。去年以來，隨著房市反轉，地上權標售案已多次出現低標脫或流標的情況。即便國產署陸續調整權利金底價、放寬部分條件，仍難以有效提振市場信心。

業內人士指出，地上權案與所有權案不同，買方取得的僅是土地使用權而非所有權，在房市多頭時期，這類產品因為總價較低、具備價格優勢，還能吸引自住客或長期投資人進場。但在房市轉冷時，流動性較差的地上權產品往往首當其衝，成為最先被市場拋棄的選項。

專家解讀：開發商觀望氣氛濃厚

房產專家分析，這次全數流標的結果，傳達出一個明確的訊號：開發商現在不是沒有錢，而是不敢花錢。

在政策持續打炒房、升息效應逐步顯現、明年經濟前景不明的情況下，業者寧可保留現金在手，也不願在此時投入高額權利金取得地上權土地。尤其地上權案的開發期較長、資金積壓較久，在當前環境下風險相對較高。

專家進一步指出，國產署這次推出的土地中，部分屬於過去市場較為陌生的區域，例如雲林、宜蘭等非傳統一線房市熱區，開發商對於當地的市場接受度與去化速度較沒有把握，也降低了投標意願。

後續觀察：下半年地上權市場仍面臨挑戰

國產署今年預計還將推出第三批國有地上權標售案。市場預期，在目前房市氛圍未見明顯好轉的情況下，下半年地上權市場仍將面臨嚴峻挑戰。

部分業者建議，國產署可以考慮進一步調整權利金底價、降低地租涨幅，甚至放寬土地使用分區限制，以提高案件的吸引力。也有專家認為，地上權案若要順利標脫，除了價格因素外，更需要整體房市信心回穩，否則即使降價，開發商也不一定會買單。

M編觀察

地上權全數流標，不只是國產署的業績掛蛋，更是整體房市景氣的一面鏡子。當開發商連精華區土地都不敢出手，背後反映的是對未來市場的悲觀預期。

對於有意購買地上權住宅的民眾來說，開發商不願投標，意味著未來市場上的地上權新案供給將持續減少，選擇性也會受到影響。不過，從另一個角度來看，當市場冷卻、價格有機會鬆動時，或許也是長期自住買方可以留意進場時機的訊號。

M傳媒 提醒您：地上權產品與所有權產品性質不同，購屋前應詳細了解權利義務差異，審慎評估自身需求。