持分土地要賣，千萬別聽仲介的！情情告訴你：老實通知共有人，反而多賣一間
文／情情來了 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情
最近看到一個案例，覺得一定要跟大家分享。有個賣方要賣持分土地，照規定要通知其他共有人有沒有要優先購買。仲介怕麻煩，勸他直接簽切結書了事。結果另一組仲介老老實實照程序走，不但順利成交，還多賣了一間！
持分土地買賣，共有人有優先購買權
先來複習一下：根據土地法第34條之1，土地共有人賣自己的持分時，其他共有人有「優先購買權」。賣方必須在期限內通知其他共有人，問他們要不要用同樣的條件買。
實務上，通常是用存證信函通知，送達後15天內，共有人要表示要不要買。逾期不表示，就視為放棄。
仲介為什麼喜歡叫賣方直接簽切結？
問題來了，很多仲介為了省事，怕通知共有人之後節外生枝，會說服賣方直接簽切結書，說「我們已經通知過了」。但這樣做，可能讓賣方背上「使公務員登載不實」的刑事責任。
為什麼仲介這麼怕通知？因為實務上常常遇到這種情況：共有人想優先購買，卻不願意付仲介服務費。仲介怕白忙一場，乾脆叫賣方跳過這步。
情情要說：這種做法，風險很大。
一個案例：老實通知，反而多賣一間
正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享了一個真實案例：
有個土地共有人，持分10分之1，要賣給買方。買賣契約成立後，仲介按步就班委託地政士用存證信函通知其他共有人。15天過去，沒人回應。又過了一個月，突然有個共有人打電話來。
他說他有收到通知，但早就超過15天，已經不能主張優先購買權了。
結果你猜他打電話來幹嘛？他說：「我的持分也一起賣，可以嗎？」
就這樣，原本只賣一筆持分，現在多了一個賣方主動上門，把另一個持分也賣給同一個買方。一箭雙雕，一炮雙響。
如果當初沒通知呢？
如果當初不是老實通知，而是隨便簽個切結書，這個買方怎麼可能會自己送上門？這個案子就不會變成「一筆交易，兩個賣方」。
鄭文在也點出，這個案子的共有人只有2人（持分10分之1和10分之9），結構相對單純。但即使複雜，程序該走的還是要走，不能省。
情情總結
賣持分土地，通知共有人不是麻煩，是保障。
對賣方：照程序走，不會有刑事責任
對仲介：老實通知，反而可能撿到更多生意
對買方：買到的是沒有爭議的產權
情情常說：法律規定的程序，不是用來繞過的，是用來保護你的。
你遇過持分土地買賣的爭議嗎？留言跟情情聊聊！
